Председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей» доктор экономических наук Роман Василенко рассказывает о финансовых механизмах, лежащих в основе жилищной кооперации.
Роман Викторович, в чем особенность финансовой технологии жилищных кооперативов?
Кооператив – фактически касса взаимопомощи, это некоммерческая организация, которая дает возможность покупать квартиры вскладчину. Работает это следующим образом: допустим, объединяется десять человек. Сначала приобретается квартира одному, потом второму, затем третьему… Разумеется, на всех средств не хватает, и образуется очередь до того момента, пока паевой фонд пополнится за счет возвратных платежей от пайщиков.
Фонд может пополняться исключительно за счет средств пайщиков? А кредиты?
ЖК не имеют права привлекать кредиты. Возможный дополнительный источник – государственные вложения. В германских, например, жилищных кооперативах такие вложения составляют значительную часть финансирования. В послевоенный период – когда германские власти стимулировали решение жилищного вопроса, объем государственного финансирования доходил до четверти паевых фондов кооперативов. Жилищные кооперативы были распространены в советские времени – и их также активно финансировало государство, причем, вкладывало не только в паевые фонды, но дотировало закупку стройматериалов.
А сейчас государство не финансирует ЖК?
Есть кооперативы, которые финансируются государством, в частности субъектами Федерации, правда, их мало. Большинство кооперативов сталкиваются с необходимостью работать только со средствами, поступающими от пайщиков. А значит речь идет о том, как стимулировать быстрее возвращать кооперативный взнос в покупку квартиры тем, кто уже ее приобрел и стимулировать приток новых пайщиков. Это могут себе позволить кооперативы, действующие в крупных городских агломерациях, и кооперативы, работающие одновременно во многих регионах страны. Это взаимосвязано: чем быстрее движется очередь – тем быстрее приходят новые пайщики; чем быстрее приходят новые пайщики – тем быстрее движется очередь.
Не делает ли стремление привлекать все новых и новых пайщиков кооперативы похожими на финансовые пирамиды?
Пирамиды возникают, когда обязательства предшествующих участников финансового проекта обеспечены деньгами последующих. В случае с кооперативом не обеспеченных обязательств нет: обязательства перед пайщиками обеспечены квартирами, которые приобретаются в их интересах – эти квартиры в период, пока пайщики расплачиваются с кооперативом, находятся в собственности кооператива.
То есть это кооперативные квартиры, которыми кооператив может распоряжаться по своему усмотрению?
Нет, не по своему усмотрению. Давайте по порядку.
Кооператив покупает ту квартиру, которую ему предлагает купить пайщик. Он может отказать в покупке в том случае, если квартира не прошла юридическую проверку или независимую оценку экспертов, привлеченных кооперативом. В этом случае кооператив может предложить совместными усилиями поискать другой вариант. Но приобретение делается в интересах конкретного пайщика.
Для приобретения квартиры пайщик аккумулирует на счете в кооперативе не менее 35% стоимости квартиры – свой личный вклад в покупку квартиры, кооператив добавляет не более 65%. Как только сумма накоплена, пайщик становится в очередь на покупку. Когда у кооператива достаточно средств для того, чтобы оплатить свою долю в покупке кооператива, она приобретается кооперативом. При этом в большинстве регионов с этой покупки не платится налог.
Квартира как целевое приобретение не учитывается на балансе кооператива. Пайщик получает возможность прописаться в квартире, прописать членов своей семьи.
Как только пайщик возвращает кооперативу вложенные в покупку квартиры средства, она переходит в его личную собственность. Срок возврата этих средств – 10 лет. Многие пайщики расплачиваются раньше. В нашем, например, кооперативе, несколько десятков квартир уже перешли в собственность пайщиков, хотя ему меньше 10 лет.
Если пайщик передумал -- например, у него изменилась жизненная ситуация, и он понимает, что не сможет себе позволить квартиру, которую хотел получить в собственность, он выходит из кооператива. При этом его пай возвращается ему в полном объеме. То есть уходит из кооператива с деньгами.
Возможность расплатиться с пайщиком как раз и обеспечивается тем, что квартира находится в собственности кооператива, она прошла тщательную юридическую проверку и независимую оценку. Для того, чтобы вернуть деньги пайщику, кооператив может продать квартиру.
Возврат денег -- важное отличие от ипотеки: если ипотечник понимает, что больше не может платить, он лишается и квартиры, и денег.
Еще одно отличие кооператива от банка – кооператив не проверяет кредитную историю и источники доходов пайщика. Кооператив, как я уже сказал, тщательно проверяет квартиры, а не пайщиков. И потому привлекателен для тех, у кого были какие-то негативные события в их кредитной истории или нет высокой официальной зарплаты или они вынуждены были часто менять место работы. А это чуть ли не большинство трудоспособного населения нашей страны.
То есть кооператив не волнует, насколько добросовестный плательщик к нему пришел?
Конечно, волнует. Но риски, которые берет на себя кооператив, связаны с объектами недвижимости – и именно эти риски мы стремимся максимально исключить. Риски оплаты кооперативного взноса в покупку квартиры берет на себя сам пайщик. На кооператив они не влияют – он в любом случае обязан резервировать ресурсы для того, чтобы выполнить требование Жилищного кодекса: вернуть пайщику его пай по первому требованию пайщика.
Безусловно заинтересован в том, чтобы продолжались возвратные платежи, а не в том, чтобы забрать при первой же просрочке квартиру – ведь ему придется возвращать пай. Если у пайщика временные трудности, кооператив идет ему навстречу – вводит отсрочку или рассрочку платежей, дает возможность пайщику восстановить платежеспособность.
Если же кооператив видит, что пайщик не справляется с платежами даже после послаблений, он принимает на общем собрании решение исключить пайщика из ЖК – при этом, как я уже сказал, пайщик получает весь свой пай.
Насколько покупка квартиры кооперативом дешевле приобретения квартиры в ипотеку?
На порядок. Квартира кооперативом покупается по номиналу: ЖК не берет процент за предоставляемые им для покупки квартиры средства. То есть в стоимости квартиры для покупателя нет банковского процента и стоимости страховки. Есть вступительный и членские взносы в кооператив – которые идут на финансирование его текущей деятельности. За десять лет пайщик заплатит вступительные и членские взносы в объеме 400 тыс. рублей. Если он расплатится с кооперативом раньше – заплатит меньше.
Как быстро идет очередь на покупку квартиры?
В разных кооперативах – по-разному. Разумеется, это зависит от размера паевого фонда. Если он достаточный для того, чтобы решить жилищный вопрос в реальном масштабе времени имело возможность большинство пайщиков, то достаточно быстро.
Реальный масштаб времени – это сколько?
Не более года.
Это достижимый срок?
В крупном кооперативе – вполне достижимый. Кооперативная модель – уже не экзотика, а действующая, отработанная модель решения квартирного вопроса.
На правах рекламы
