Ипотека резко затормозила

Темпы роста жилищных кредитов в нынешнем году снизились в полтора раза, ипотечных - почти вдвое. Кризис грозит ипотечному рынку полной остановкой, и спасать ситуацию поручено Агентству по ипотечному жилищному кредитованию.

По данным ЦБ РФ, опубликованным в четверг, задолженность физических лиц по кредитам на покупку жилья увеличилась в январе-сентябре 2008 года на 51,8 проц. - до 1,150 трлн руб. с 758 млрд руб. За аналогичный период прошлого года рост составлял 77,9 проц. В том числе за 9 месяцев на 59,4 проц. - до 974 млрд руб. увеличилась задолженность по ипотечным жилищным кредитам (в январе-сентябре 2007 года был зафиксирован рост на 107,9 проц.). Таким образом, темпы роста жилищных кредитов в этом году в 1,5 раза меньше, чем в 2007 году, а ипотечных - в 1,8 раза. В то же время абсолютные суммы прироста и жилищных кредитов в целом (392 млрд руб. по сравнению с 273 млрд руб. в 2007 году) и ипотечных (363 млрд руб. против 252 млрд руб.) увеличились в 1,4 раза.

Темпы выдачи ипотечных кредитов стали снижаться с начала года на фоне резкого подорожания жилья, когда покупка квартиры даже по ипотеке стала большинству заемщиков не по карману. Осенью, в условиях финансового кризиса, от ипотечных программ начали отказываться банки. По оценкам, если полтора года назад около 400 российских банков занималось выдачей ипотечных кредитов, к началу 2008 года их число сократилось до 100, а к осени не закрыли ипотечные программы лишь 10-15 кредитных организаций. Однако за последние полтора месяца все они существенно повысили ставки. С 1 ноября ужесточил условия Сбербанк - первоначальный взнос по программе "Молодая семья" вырос с 10 до 20 проц., по остальным жилищным кредитам - с 20 до 30 проц., а минимальный возраст заемщика был повышен с 18 до 21 года. Аналогичные шаги ранее предпринял еще один крупный игрок на рынке ипотеки - банк ВТБ 24.

В среднем за сентябрь-октябрь сумму первоначального взноса по ипотеке российские банки увеличили вдвое, а ставки по кредитам выросли до 16 проц. По прогнозам экспертов, до конца года ставки могут вырасти в среднем по банкам до 20 проц., а основу ипотечного рынка будут составлять всего 3-5 крупнейших игроков - госбанков или банков с иностранным участием. Спрос на ипотеку станет еще меньше - из-за подорожания кредитов, снижения доходов населения и неопределенности развития событий на рынке недвижимости.

Оживить рынок ипотеки предстоит Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - крупнейшей российской рефинансирующей организации. По данным на 30 октября общий объем рефинансированных агентством закладных превысил 100 млрд руб., за период с 2003 по 2008 годы количество рефинансированных ипотечных кредитов достигло 131 тыс. Наблюдательный совет АИЖК на прошлой неделе одобрил условия рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в ноябре-декабре 2008 года и в 2009 году, предусматривающие "использование максимально широкого перечня механизмов рефинансирования как ранее выданных ипотечных кредитов, так и вновь выдаваемых кредитов, в том числе путем рефинансирования пулов закладных и выкупа ипотечных ценных бумаг", сообщили в пресс-службе агентства. АИЖК готово смягчить правила выкупа у банков закладных по кредитам, которые были ужесточены с 15 сентября, пояснила "Коммерсанту" руководитель департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. В том числе агентство рассматривает возможность отсрочки дисконта при выкупе закладных от одного года до двух лет.

Из-за сокращения объемов ипотечного кредитования под угрозой оказался нацпроект "Доступное жилье", и правительство решило внести в уставный капитал 60 млрд руб. для рефинансирования ипотечных кредитов. АИЖК после получения новых средств от правительства решило изменить условия рефинансирования. Банки, которые выдали кредиты не по стандартам АИЖК, также смогут воспользоваться госпомощью. Наблюдательный совет одобрил выкуп ипотечных ценных бумаг, выпущенных по таким кредитам. При этом сторонним инвесторам АИЖК будет предоставлять свои гарантии качества этих бумаг, что должно стимулировать спрос на них. Для этого агентство инициирует включение бумаг со своими гарантиями в ломбардный список Банка России, а также обсуждает с ЦБ возможность предоставления банкам кредитов для компенсации затрат на выпуск ипотечных ценных бумаг на срок до 4 месяцев.

Добавим, российские банкиры, которые опасаются в первую очередь резкого снижения цен на жилье, ранее предложили государству свой вариант предотвращения ипотечного кризиса. Инициатива предполагает создание фонда для выкупа у девелоперов жилья эконом-класса на стадии строительства, в которое банкиры могли бы переселять должников, не выплативших ипотечные кредиты.

Редакция ИА "Финмаркет"