Налоги на роскошь и недвижимость: обычные гаражи приравняют к особнякам

Москва. 28 января. FINMARKET.RU - Идея налога на роскошь - важная часть программы третьего срока Владимира Путин, который, с одной стороны, не хочет вводить прогрессивную ставку налога на доходы, но, с другой, хочет показать своему электорату, что не любит "толстосумов". Именно так он описал идею налога на совещании незадолго до своего переизбрания.

Но, как выяснил "Финмаркет", по вновь разработанному варианту, повышенные налоги будут платить и владельцы яхт, и владельцы особняков, но вместе с ними - обычные россияне, имеющие в собственности нежилые помещения, например, гаражи или машиноместа.

Если платеж за частный жилой дом в среднем по России, по расчетам ФНС, после реализации реформы составит чуть менее 1000 руб., а за квартиру - чуть более 1000 (данные в разных таблицах ФНС не совпадают), то средний налог за нежилой объект определен в 12 000 руб., по Москве - в 56 000 руб с объекта.

Долгий путь к новому налогу

• В середине декабря Белый дом решил подтолкнуть ответственные ведомства (Минфин, Минэкономразвития и Минюст) к более оперативному выполнению поручения Путина, предложив повторно прислать отзыв на законопроект "Справедливой России" о налоге на роскошь, который правительство уже один раз отвергло.
• Суть возражений: объекты, попавшие под определение роскоши, уже обкладываются другими налогами - транспортным и на имущество. Двойное налогообложение одной базы Налоговый кодекс не допускает. В итоге законопроект не дошел даже до профильного комитета.
• Пересмотреть негативное мнение о законопроекте справороссов ведомства единогласно отказались.
• Но 26 декабря из Минфина в Белый дом ушел проект поправок ко второму чтению законопроекта 2004 года, предполагающего замену налогов на имущество и земельного налога на налог на недвижимость. В частности, поправки предусматривают установление повышенных ставок налога для дорогой недвижимости. Налог на недвижимость Минфин предлагает ввести давно, но новация, хотя и одобрена в целом, бесконечно откладывается.

"Финмаркету" удалось ознакомиться с той редакцией закона, которая отправлена Минфином в правительство.

• Ставка налога на жилую недвижимость, в том числе дачи, кадастровой стоимостью до 300 млн руб. не может превышать 0,1%. На нежилую - 0,5%. На земельные участки под жильем, в том числе на дачные участки - 0,3%. На другие земли, принадлежащие физическим лицам - 1,5%.
• Налоговый вычет для каждого владельца жилых помещений составит 20 кв. метров. Из налоговой базы льготных категорий - ветеранов войны, инвалидов I и II групп, чернобыльцев (пенсионеров среди льготников нет) - будет вычитаться 30 кв. метров жилой площади и 10 соток земельного участка. Полностью от уплаты налога не будет освобожден никто (из переписки чиновников можно понять, что первоначально в жилых домах размер вычета для льготников предполагался в размере 50 кв. метров).
• Вычет можно распространить только на один объект по выбору налогоплательщика.
• На жилые помещения, жилые и нежилые здания и сооружения кадастровой стоимостью более 300 млн руб. налог не должен превышать 0,5% (то есть, столько же, как и для обычной нежилой недвижимости). Земельные участки такой стоимостью предлагается облагать ставкой не более 1,5%.
• Налоговая база для каждого плательщика принимается как суммарная стоимость всех принадлежащих ему объектов недвижимости. Не понятно, по какой ставке будет браться налог, если суммарная стоимость жилых и нежилых зданий и земельных участков превысит 300 млн руб. - по ставке для зданий или земельной недвижимости.
• Местные власти могут увеличить размер вычета, перечень льготных категорий, дифференцировать ставки в зависимости от стоимости и назначения помещений (жилая площадь, гараж, подсобные постройки, например).
• Налог надо будет платить до 1 октября следующего за отчетным года. Налоговики имеют право требовать уплаты налога не более чем за три последних года.
• Для замены налога на имущество физлиц и земельного налога для них на налог на недвижимость регионам предлагается дать переходный период до 2018 года.

Цена вопроса

К письму Шаталова в правительство приложены расчеты ФНС финансовых последствий введения налога на недвижимость. Предполагается, что:

• Сборы налога даже с учтенных ныне объектов недвижимости увеличится почти втрое - в 2,8 раза - по сравнению со сборами налога на имущество физлиц (с 24,3 млрд руб. до 67,1 млрд руб. по состоянию на 2011 год); в Москве это увеличение составит 3,3 раза;
• Средний размер платежа за один объект в целом по стране вырастет с 686 до 1 892 рублей; в Москве - с 1 254 до 4 093 рублей;
• К тому же количество объектов налогообложения увеличится почти вдвое (в Москве - в 2,5 раза);
• В итоге налога в целом по стране будет собрано в 5,4 раза больше, чем сейчас: 131,9 млрд руб. (в Москве это увеличение составит 8,3 раза).

Самыми неожиданные последствия введения нового налога могут оказаться для частных владельцев нежилых объектов. Как пояснили "Финмаркету" в Минфине, в большинстве случаев в городах речь идет о гаражах, а за их пределами - о хозяйственных постройках. Дело не только в том, что для них установлена такая же ставка, как и для роскошных особняков.

Если платеж за частный жилой дом в среднем по России, по расчетам ФНС, составит чуть менее 1000 руб., а за квартиру - чуть более этой величины (данные в разных таблицах ФНС не совпадают), то средний налог за нежилой объект определен в 12 000 руб., по Москве - в 56 000 руб. (нетрудно подсчитать, что такую сумму налога нужно заплатить по максимальной ставке с объекта стоимостью 11,2 млн руб. До сих пор самый дорогой из упоминавшихся в прессе московских гаражей стоил 8 млн руб.).

Чиновник Минфина отказался подтвердить или опровергнуть расчеты ФНС. Но обратил внимание, что "налог на недвижимое имущество - местный налог. Федерация дает только предельные ставки, а их размер в конкретных поселениях будет определяться местными органами власти. Все понимают, что они избранные органы. Например, сейчас предельная ставка по налогу на имущество физлиц составляет 2%, а в Москве она установлена на уровне 0,5%". К тому же, он считает, что "для владельца подземного гаража стоимостью 3 млн руб. заплатить 15 000 руб. налога в год - не проблема. Содержание охраны будет стоить ему больше".

Минэкономразвития опасается последствий

Законопроект внесен в Белый дом с разногласиями: не смогли договориться между собой Минфин и Минэкономразвития. Минэкономразвития предлагает:

• "Для предотвращения связанных с налогом негативных социально-экономических последствий" при определении размеров ставок дождаться завершения кадастровой оценки объектов во всех регионах (к концу прошлого года это было сделано только по 41 региону, среди которых не оказалось ни одной столичной территории);
• Сохранить тот же список льготников, который есть сейчас в законе о налоге на имущество физлиц. В законопроекте Минфина из него выпали военнослужащие, военные пенсионеры и члены их семей, потерявшие кормильца. За нежилые помещения не платят налог сейчас пенсионеры. От него освобождены творческие мастерские деятелей культуры и искусства. Для всех действует вычет на 50 кв. метров площади жилого строения и еще 50 кв. метров других строений на дачном участке;
• Налог на недвижимость должен быть един для физических и юридических лиц.

Минфин ни с одним из этих предложений не согласился, считая, что региональные власти список льготников должны формировать сами.

Нет единства мнений и по поводу размера ставок налога.

• В мае прошлого года замруководителя ФНС Светлана Бондарчук говорила о том, что минимальная ставка налога на недвижимость может составить 0,05% от кадастровой стоимости.
• В прессе обсуждались слухи, что минимальная ставка будет действовать для недвижимости стоимостью до 100 млн руб. Для более дорогой ставка составит 0,1%, а для объектов дороже 300 млн руб. - 0,3%.
• По оценке "Справедливой России", в России насчитывается свыше 200 000 тыс. объектов дороже 100 млн руб., и с их владельцев можно собирать более 100 млрд руб. в год, правда, при ставке 1-5%.

По словам эксперта, знакомого с содержанием дискуссий вокруг документа, в последнее время все чаще речь идет о введении повышенных ставок налога на имущество для недвижимости дороже 30 млн руб. Если это будет сделано, то правительственный законопроект заметно приблизится к версии думских левых.

Чиновники понимают социально-политическую опасность появления нового налога. В конце ноября прошлого года замглавы ФНС Даниил Егоров говорил: "По кадастровой оценке перекосы будут. Регионы хотят собрать как можно больше, а со своих участков - сделать по минимальной стоимости. Что мы с вами не в одной стране живем? С этим придется работать. Закон начал планироваться с 2004 года. Вы, наверное, пессимистическую нотку в моих словах уловили? Я не знаю, когда будет введен этот налог".

Евгений Тимофеев, руководитель налоговой практики юридической компании Goltsblat BLP

"Главный вопрос будет в том, как оценить недвижимость. Споров на этот счет будет много. Даже сейчас есть случаи, когда собственники оспаривают в судах кадастровую оценку земельных участков, исходя из которой сумма налога резко выросла.

Не понятно, по каким критериям будет проводиться ежегодная переоценка стоимости недвижимости. Понятно, что инфляция - это не единственный фактор, оказывающий влияние на рыночную стоимость. Есть еще рыночная конъюнктура, состояние экономики в целом, макроэкономические и микроэкономические перспективы именно данного участка.

Если налог придется платить и физическим, и юридическим лицам, то возможности ухода от налога будут сильно ограничены. Но я бы очень удивился, если бы налог вышел за рамки жилой недвижимости. Объекты производственного назначения считать роскошью было бы абсурдно. Это оказало бы негативное влияние на инвестиционный климат.

Разделить жилую и, скажем, офисную недвижимость в принципе возможно. Пока у нас скорее действуют обратные стандарты, которые не позволяют зарегистрироваться владельцам в принадлежащих им апартаментах в Москва-Сити, так как эти шикарные объекты не проходят как жилье. Тут государство собственной регуляцией может себе в ногу стрелять".

Вадим Засько, директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ

"Когда говорят о налоге на роскошь, чаще всего речь идет о налоге на недвижимость. Яхты, самолеты в частной собственности - раз-два и обчелся. Налог или акциз на золото-бриллианты вообще невозможно администрировать. А недвижимость - ее видно.

В 13 регионах Росреестр еще не закончил кадастровую оценку недвижимости. Неизбежно будет огромное количество владельцев, несогласных с оценкой их собственности. Будут возмущаться и те, кто считает, что их недвижимость переоценена, и им придется платить излишне высокий налог. Но могут быть недовольные и недооценкой: это ограничит возможности собственников по сдаче недвижимости в залог, получение под нее кредитов. У разного рода независимых оценщиков появится очень много работы: будут суды, пересуды.

Ясности со ставками налога, насколько я знаю, пока нет. Но по нашим подсчетам фискальная нагрузка врастет повсеместно: налога на недвижимость соберут больше, чем сейчас в бюджет поступает налога на собственность граждан и земельного налога. А вот с какого уровня стоимости собственность считать роскошью, никак договориться в правительстве не могут.

Но проблема не только в стоимости недвижимости. Важно, как квартира была получена в собственность. Если квартира на Ленинском проспекте досталась в наследство от дедушки, которому советская власть ее выделила в свое время за былые заслуги, то, конечно, ее нельзя облагать налогом на роскошь. Другое дело, если эта квартира куплена в прошлом году.

Возможно, было бы не правильно, если бы местные администрации устанавливали ставку налога сами себе и своим приближенным. Поэтому целесообразно, чтобы та часть налога на недвижимость, которая будет собираться с дорогой собственности, шла в федеральный бюджет. Тогда и ставки на нее должны устанавливаться на федеральном уровне. Скорее всего, так оно и будет сделано".

Роман Попов, замдиректора направления муниципальное экономическое развитие фонда "Институт экономики города"

"Налог на дорогую недвижимость кроме бюджетов двух столичных территорий может пополнить казну некоторых региональных центров, но не более того. А больше всего страдают от дефицита как раз те муниципальные образования, на территории которых нет ничего близкого к роскошной собственности дороже 30 млн руб.

Зато появление нового налога может создать почву для конфликта между местными подразделениями ответственных за взимание налогов федеральных структур (ФНС, Росреестром, судами, ФСКН), на самом деле сильно зависимыми от местных администраций, и самими этими администрациями, представители которых и приближенное к ним бизнес-сообщество как раз и должны стать основными плательщиками нового налога. Можно даже смоделировать такую ситуацию, когда администрирование этого налога превратится в еще один рычаг давления на мэров за счет давления на приближенных к ним лиц. Возможен "красивый" "черный пиар": раздуть историю, что у мэра есть шикарная собственность, с которой налоги он не платит. Так можно чиновников на крючке держать.

Но скорее всего, сохранится нынешняя ситуация: дворцы есть, но налоги не платятся, потому что не понятно, чья это собственность".