Московский рынок жилья готовится к коррекции

Рост цен на жилье в столице в августе замедлился, и аналитики стали увереннее говорить о предстоящей стагнации на рынке недвижимости. В ближайшие месяцы стоимость квартир в Москве может снизиться впервые за несколько лет, считают эксперты.

За минувшую неделю средняя стоимость квадратного метра в Москве, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN), выросла на 0,2 проц. и достигла 6,1 тыс. долл. За весь август цен выросли менее чем на 1 проц., демонстрируя явное замедление.

Напомним, за январь-февраль квартиры в Москве подорожали в среднем на 10-15 проц., по итогам марта долларовые цены подскочили еще более чем на 7 проц., апрельские цены выросли на 6 проц., а вот май-июль показали рост цен всего в 4-3 проц. И вот наконец менее 1 проц.

При этом за последнюю неделю лета цены на некоторые квартиры даже не изменились. Стоимость квадратного метра в старой панельной пятиэтажке осталась на уровне 5,8 тыс. долл., в кирпичной хрущевке - 6,1 тыс. долл. Метр в типовых панельных дома подорожал до 5,8 тыс. долл., в современных панельных высотках - до 6 тыс. долл.. в современных монолитно-кирпичных домах - 6,5 тыс. долл., в сталинках - 6,8 тыс. долл.

Прирост рублевых цен на жилье на прошлой неделе за счет укрепления курса доллара оказался более существенным - 0,8 проц. По подсчетам Metrinfo.ru, квадратный метр вырос до 150 тыс. руб., прибавка за неделю составила 1150 руб. Тем не менее, оснований ждать нового разгона рынка этой осенью остается все меньше, уверены в IRN. Вместо того, чтобы с наступлением нового делового сезона рвануть вверх с новой силой, рынок начал притормаживать.

О замедлении роста цен на жилье говорят и данные бюро недвижимости "Агент 002". За август на вторичном рынке столицы в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра выросла на 0,8 проц. по сравнению с июлем и составила 5,8 тыс. долл. Бизнес-класс стал дороже всего на полпроцента (8,8 тыс. долл. за метр)., продемонстрировав минимальный прирост по сравнению с предыдущими месяцами. Цены на элитное жилье росли быстрее - плюс 1,7 проц. (15,9 тыс. долл.). Объем предложения вырос в элитном сегменте на 1,5 проц., в бизнес-классе - на 2,6 проц., тогда как в эконом-классе стал меньше на 13,3 проц. Эксперты "Агент 002" отмечают снижение активности во всех сегментах, спрос сохраняется только на эконом-квартиры. Большинство покупок совершалось с использованием ипотечных кредитов, их более 80 проц., подсчитали в бюро недвижимости.

Как напоминает руководитель IRN Олег Репченко, на данный момент цены на московское жилье оторвались от платежеспособности не только основной массы населения, но и почти всего среднего класса. Для покупки по ипотеке на 30 лет типовой однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы в старом жилом фонде нужен доход порядка 6-7 тыс. долл. в месяц. Если речь идет о трехкомнатной квартире также в старом жилом фонде в спальном районе, нужен доход уже под 10 тыс. долл., в современном доме бизнес-класса - 20 тыс. долл. Очевидно, что такие покупки доступны только очень ограниченному кругу топ-менеджеров, владельцев и совладельцев бизнеса, большая часть которых за эти годы уже приобрела себе жилье и теперь выступает инвестиционными покупателями квартир.

Из-за подорожания квартир и ипотечных кредитов доля ипотечных сделок на рынке Москвы за последний год сократилась в три раза, заявил в минувшую пятницу вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. По его словам, в 2007 году на столичном рынке недвижимости было совершено около 128 тыс. сделок, соответственно в месяц этот показатель составлял примерно 10,5 тыс. В июле прошлого года 11 проц. этих сделок совершалось с применением ипотеки. В нынешнем году объем сделок на рынке немного увеличился, но доля ипотеки снизилась до 4 проц. Причиной стало также сокращение покупательской способности населения на фоне инфляции, опережающей рост доходов граждан, добавил Апрелев. В дальнейшем, считает он, если рынок начнет снижаться в ценах, то количество ипотечных сделок будет сокращаться. Их доля возрастет в случае, когда увеличится покупательская способность россиян.

На скорой коррекции цен настаивают эксперты аналитического центра IRN. Несмотря на остаточный рост в течение лета, уже осенью тренд может измениться на противоположный, а в следующем году цены способны откатиться назад на 15-20 проц., то есть до более адекватного, экономически обоснованного уровня. Эти события, скорее всего, усилятся фиксацией прибыли частью инвестиционных покупателей и будут сопровождаться заметным ростом объемов предложения, заявил в четверг Репченко на аналитической конференции МАР. На понижение рынка недвижимости начинают играть практически все факторы, за исключением ограниченности предложения, констатировал он. А значит, в ближайшие месяцы мы с большой вероятностью увидим серьезную стагнацию и впервые за последние годы существенное проседание цен на недвижимость, причем в долларах, рублях, евро и золотом эквиваленте, пообещал эксперт.

Обозреватель ИА "Финмаркет" Татьяна Кузьмина