Рынок жилья в предчувствии перемен

Рублевые цены на столичное жилье продолжают расти, несмотря на разговоры о скором их снижении и финансовый кризис. Стоимость московского метра в валюте в последнее время ушла в небольшой минус, и эксперты не исключают, что в перспективе коррекция достигнет 20-25 проц.

За минувшую неделю, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN), средняя стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 0,1 проц., что позволяет ей уже второй месяц оставаться на отметке 6,1 тыс. долл. Продолжается незначительная коррекция цен на жилье эконом-класса: панельные и блочные дома предлагают по 5,9 тыс. долл. за метр. Более качественные квартиры пока дорожают, и стоимость метра в монолитных и кирпичных домах достигла 6,5 тыс. долл. Вместе с тем рублевые цены, как и неделей ранее, продолжают движение вверх. По расчетам Metrinfo.ru, прибавка за неделю составила 2,1 проц. или 3280 руб., а средняя стоимость метра жилья в столице выросла до 159,9 тыс. руб. В IRN отмечают, что объективно цены в Москве пока стабилизировались и останутся на достигнутом уровне в ближайшие месяц-два, тогда как последние изменения показателей связаны лишь с нестабильностью курсов валют.

Аналитики бюро недвижимости "Агент 002", в свою очередь, говорят о резком снижении цен на вторичном рынке по итогам минувшей недели - с 3 по 10 октября квартиры в Москве подешевели в среднем на 2,5 проц. Снижение затронуло все категории квартир во всех округах столицы. Так, метр в однокомнатных квартирах потерял 2,3 проц. и его стоимость составила 6,7 тыс. долл., двухкомнатные квартиры стали дешевле на 2,2 проц. (6,4 тыс. долл.), трехкомнатные - на 3 проц. (5,8 тыс. долл.). Лидерами падения стало жилье в Юго-Западном АО столицы (-5,2 проц.), Зеленограде (-4,3 проц.) и Восточном округе (-3,6 проц.). В меньшей степени снижение затронуло Северный АО (-0,3 проц.) и Западный округ (-0,6 проц.). Предложение на рынке жилья растет, а основной тенденцией второго полугодия становится снижение объемов продаж на фоне падения спроса из-за резкого роста цен и снижения объемов ипотечного кредитования, констатируют в "Агент 002".

Об аналогичных тенденциях свидетельствуют и другие участники рынка. Как сообщили накануне в аналитическом консалтинговом центре "Миэль", в сентябре на регулярном рынке жилья на фоне возросшего объема предложения долларовые цены не изменились, тогда как увеличение рублевой цены продолжилось. Метр в национальной валюте за первый осенний месяц подорожал сразу на 4,6 проц., достигнув отметки 188,5 тыс. руб. Средняя долларовая цена столичных квартир не изменилась и осталась на уровне 7,5 тыс. долл. за метр. С начала года цены выросли на 40,3 проц. и 36,5 проц. соответственно. Объем выставленных на продажу квартир за месяц увеличился на 17 проц. Лидерами роста цен по размеру в прошедшем месяце стали многокомнатные квартиры, подорожавшие на 5 проц., по качеству - жилье в кирпичных домах с большой кухней (+5,3 проц.), территориально - Западный АО (+5,5 проц.). В дальнейшем наиболее вероятным сценарием на вторичном рынке в сложившейся финансовой ситуации является сохранение цены предложения при стагнации спроса, прогнозирует генеральный директор "АКЦ Миэль" Владислав Луцков.

С ним соглашаются аналитики корпорации "Инком". По их данным, в сентябре на вторичном рынке жилья, несмотря на некоторое снижение долларовых цен (в пределах 1 проц.), в рублях прирост составил 3,2 проц. Таким образом, средняя стоимость московского метра в валюте стабилизировалась на отметке 8,3 тыс. долл., а цены в рублях продолжили движение к уровню 210 тыс. руб. за метр. Предложение в Москве увеличилось на 15,6 проц., что было вызвано как сезонной активностью продавцов, так и нервозностью из-за проблем в экономике, в то время как покупательская активность осталась на летнем уровне. Пока рынок стабилизировался, и развитие ситуации может привести к формированию отложенного спроса на столичную недвижимость, актуального в условиях сокращения объемов строительства новостроек, считают в "Инком".

В сентябре на первичном рынке, по информации "Миэль", объем предложения увеличился на 4,5 проц. Цены в рублях выросли на 4,2 проц. - до 197,6 тыс. руб. за метр, стоимость квартир в долларах, наоборот, уменьшилась на 0,4 проц. - до 7,8 тыс. долл. В целом с начала года квартиры в новостройках города в среднем подорожали на 32 проц. По оценке Луцкова, до конца года при стабильных показателях объема предложения и в условиях умеренного спроса значительных изменений цен на первичном рынке не произойдет. По расчетам агентства недвижимости "Миан", в прошлом месяце метр нового жилья в Москве подорожал на 2,5 проц. в рублях (до 123,3 тыс. руб.), в иностранной валюте подешевел на 2,6 проц. (4,9 тыс. долл.). В дальнейшем будет расти только предложение, так как спрос будет ограничен.

Как известно, с 20 сентября ставки по ипотечным кредитам повысили 16 из 26 участников рынка, а некоторые из игроков прекратили выдачу займов. По прогнозам АИЖК, по итогам года в целом по стране будет выдано почти на четверть меньше кредитов, чем в 2007 году. Из-за отсутствия доступных ипотечных программ некоторые застройщики уже начали продавать жилье в рассрочку. Сокращение платежеспособного спроса может послужить одной из причин коррекции цен на квартиры. Как признали некоторые девелоперы, цены на столичную недвижимость способны упасть на 25 проц. По мнению аналитиков IRN, такой сценарий довольно вероятен. А с учетом того, что за последние три года московские метры подорожали более чем в 3 раза, подобный откат цен станет нормальным явлением и не будет иметь ничего общего с кризисом в строительной отрасли, так как рентабельность проектов от этого не пострадает. Сдерживание цен на прежнем уровне при отсутствии продаж, наоборот, может выйти боком для девелоперского, риэлтерского или инвестиционного бизнесов.

Редакция ИА "Финмаркет"