Ипотека: рекордная и недоступная

Москва. 12 октября. FINMARKET.RU - Российская ипотека получила второе дыхание. Потребительский спрос быстро растет, что сказалось на оживлении рынка и настроении экспертов, прочащих преодоление докризисных уровней ипотечного кредитования уже в 2011 году.

Идем на рекорд

В очередном обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подсчитано, что по итогам первого полугодия населению было предоставлено 195,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 268,6 млрд рублей, что в 1,8 раз превышает показатели аналогичного периода 2010 года в количественном выражении, и более чем в 2 раза - в денежном.

Причем в количественном выражении рынок ипотеки уже перешел от восстановления к росту, и, скорее всего, по итогам 2011 года обновит исторические максимумы 2008 года. Во втором полугодии 2011 года будет выдано не менее 250 тыс. ипотечных кредитов на сумму 360 млрд рублей, из них в третьем квартале - не менее 125 тыс. кредитов на сумму 175 млн, считают в АИЖК.

Поскольку ранее озвученный прогноз агентства на 2011 год (580-640 млрд руб.), сбывается по верхней границе, это дает основание экспертам полагать, что если во втором полугодии стоимость внешних зайимствований для российских банков вырастет незначительно, то уже этом году могут быть достигнуты докризисные максимумы по объемам выдачи ипотечных кредитов (655 млрд в 2008 году) как минимум в номинальном выражении.

В правительстве пока своих прогнозов не меняли. Объем ипотечного кредитования в 2011 году может составить 540-580 млрд рублей, заявлял премьер-министр РФ Владимир Путин, выступая в апреле с отчетом о деятельности правительства РФ в Госдуме. А докризисная планка выдачи ипотечных кредитов в 650 млрд рублей, по мнению правительства, будет превышена в 2012 году.

Напомним, в 2008 году банки "разбрасывались" ипотечными кредитами, выдавая их чуть ли не под честное слово заемщика. При этом цены на недвижимость росли как на дрожжах и в итоге перевалили в Москве за $6 тыс. за квадратный метр.

Но финансовый кризис не оставил от рынка камня на камне. За первое полугодие 2009 года банки выдали ипотечных кредитов почти в 5,6 раза меньше, чем годом ранее. Общий объем выданных гражданам ипотечных жилищных кредитов в рублях и валюте в январе-июне 2009 года составил 55,3 млрд рублей, тогда как за аналогичный период 2008 года - почти 294 млрд рублей. А число ипотечных сделок упало в 5-10 раз.

Некоторые, особо щедрые банки, оказались на грани краха, балансы кредитных организаций грозили переполниться "плохими" активам, среди которых оказалась и ипотека, ставшая неподъемной для многих заемщиков. По оценке ЦБ, на 1 марта 2009 года трудности с обслуживанием ипотеки могли испытывать 15-20% заемщиков. Цены на недвижимость в столице рухнули ниже $4 тыс. за квадратный метр.

Восстановление рынка ипотеки обошлось без резкого роста цен на жилье. Согласно данным Росстата, темпы роста цен ни на вторичном, ни на первичном рынке не превысили уровня инфляции (9,4% по итогам первого полугодия 2011 года по сравнению с аналогичным периодом 2010 года), и составили, соответственно 5 и 6%.

"Утоптать" ставки

Как отмечатся в обзоре АИЖК, во втором квартале 2011 года ставки по ипотечным кредитам в рублях стабилизировались на уровне 12,1-12,2%, что является историческим минимумом за всю историю наблюдений с начала 2005 года. Отметим, что ставки по рублевым кредитам в июне 2009 года достигали 14,8%, а год назад - 13,3% годовых.

Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть, в том числе, от поведения крупнейших игроков ипотечного рынка и влияния нестабильности на мировых финансовых рынках на экономику России. Но, как пишут авторы обзора, в АИЖК рассчитывают, что в ближайшее время ставки по ипотечным кредитам в рублях стабилизируются, и по итогам 2011 года будут находиться в коридоре 11,8-12,2%. Но и это слишком много.

Такие ставки, как подметил еще весной премьер-министр Владимир Путин, надо и дальше "подтаптывать". Сетовал недавно на трудности в реализации всероссийского проекта и президент РФ Дмитрий Медведев. Но вовсе не потому, что банки плохо работают, просто у нас в стране жизнь такая - какая инфляция, такая и стоимость денег, пояснял российский лидер. Оптимальной Д.Медведев считает ставку в 5-6%, пока же ипотечные ставки, как и сам проект, малодоступен для большей части населения.

Какой должна быть инфляция, чтобы ипотека стала доступней, знает теперь уже экс-министр финансов Алексей Кудрин. По его мнению, высказанному в июне, "если мы сможем снизить инфляцию в ближайшие два года до 5%, это означает, что ставки по ипотеке будут не больше 8%, а может, даже для хороших заемщиков и меньше". Как отмечал тогда министр, инфляция в России сейчас высокая по меркам других стран и может быть около 7% в 2011 году. "Надо пять, четыре и меньше", - считает А.Кудрин.

Всего за период с начала 2005 года населению предоставлено ипотечных кредитов на сумму более 2,3 трлн рублей - более миллиона ипотечных кредитов.

Была бы шея, хомут найдется?

Но большая часть населения не планирует связываться с ипотекой. Даже среди москвичей желающих взять кредит не более 7,9%, показывает опрос, проведенный журналом "Метринфо". Более 92% горожан, отвечая на вопрос, хотят ли они купить квартиру по ипотеке, дали отрицательный ответ. Причем для половины респодентов, давших такой ответ, жилищный вопрос вообще не актуален - они жильем обеспечены. Следующая "подгруппа" противников ипотеки заявила, что не в их привычках жить в долг. Третье ярко выраженное мнение в этой группе - люди не верят в то, что ипотека выгодна заемщику, их смущает неизбежная переплата. Участники опроса также уточняют, откуда эта переплата возникает - у нас высокая ставка за использование ипотечного кредита: "процент очень большой, переплата огромная, это ненормально", "у нас завышена цена на квартиры в 3 раза, плюс еще процент очень высокий. Реальный процент - 3-4"; "могу купить при условии, если ставка будет 2-4%".

Причем храбрецов не много и среди заявивших о том, что они хотели бы взять кредит (напомним - 7,9%). 75% респондентов из данной группы признались, что их желание не совпадает с их возможностями, и только 25% подтвердили свои намерения взять ипотеку. То есть, делают выводы эксперты "Метринфо", в реальности только 2% москвичей готовы это сделать немедленно.