Заминированная недвижимость

Высшие лица государства предпринимают титанические усилия, чтобы оживить всероссийский жилищный проект. И президент РФ Дмитрий Медведев, и премьер-министр Владимир Путин неоднократно пытались простимулировать банковское сообщество активнее кредитовать, в том числе и строительную отрасль.

Но на пути на масштабного замысла могут возникнуть препятствия. О рисках рынка недвижимости банкиров предупредил вице-премьер, министр финансов РФ Алексей Кудрин. Этот сектор ассоциируется у него с минным полем.

Глава Минфина, выступая на банковской конференции в пятницу в Москве, призывал не увлекаться инвестированием в сектор недвижимости, поскольку, несмотря на начавшийся рост цен в этой сфере, он не будет таким, как до кризиса.

"Таких факторов, которые были до кризиса, чтобы цена на нефть выросла до такого уровня (докризисного), сейчас нет", - сказал А.Кудрин, отметив, что речь идет о внутреннем спросе, цене на нефть, а также притоке капитала в страну.

По мнению А.Кудрина, значительный рост стоимости недвижимости должен скорее настораживать.

"При некотором росте важно снова не втянуться в ралли, которое потом можно проиграть", - сказал глава Минфина, отметив, что сектор недвижимости самый "заминированный" с точки зрения качества активов.

Сложившаяся благоприятная ситуация со стоимостью российских активов нестабильна и может ухудшиться в случае колебаний цен на нефть, предупредил А.Кудрин.

Глава Минфина также отметил, что до кризиса сектор недвижимости, как и сфера торговли, транспорта и пищевой промышленности, был несколько перегрет. Эти сектора развивались быстрее всех остальных, и цены в них росли высокими темпами. Прирост кредитования торговли, пищевой промышленности, транспорта в 2007 году составлял 20-30%, в сфере недвижимости - 80%.

"Эти сектора оказались самыми уязвимыми во время кризиса", - сказал А.Кудрин, напомнив, что за время кризиса произошло более 500 дефолтов по обязательствам корпоративных заемщиков, из них лишь 10-15% были техническими. Общая сумма дефолтов составила более 200 млрд рублей, большая часть этой суммы пришлась на предприятия сферы транспорта, торговли, строительства и пищевой промышленности.

Стоит отметить, что строительная отрасль оказалась одной из самых пострадавших в кризис. В результате страна стала большой замороженной стройкой, на которой жизнь теплилась лишь очагами. Девелоперы почти лишились возможности привлекать кредитные ресурсы, а уже привлеченные заемные средства оказались тяжким бременем.

По оценке экспертов, совокупный долг по кредитам компаниям строительного сектора составлял на конец 2009 года около $360 млрд. В течение года практически все девелоперы вели переговоры о реструктуризации долгов, и банки часто шли им навстречу. Для многих заемщиков закономерным итогом стала расплата активами. По оценкам экспертов, это только начало перехода залогов в собственность банков.

У банков традиционно на недвижимость приходился наибольший объем залогов. Так, более 70% залогового имущества у двадцатки крупнейших банков РФ приходится на недвижимость, сообщала директор управления по работе с проблемными активами Сбербанка РФ Светлана Сагайдак. При этом на жилую недвижимость приходится 18,5% обеспечения крупнейших банков, на коммерческую - 39,3%.

Но планы по возрождению жилищного проекта уже написаны. В этом году правительством запланировано выделение 250 млрд рублей на поддержку ипотеки, причем, как заявлял премьер-министр РФ Владимир Путин, средства в рамках этой программы будут направляться исключительно на ипотечные кредиты под жилье в новостройках. Это "огромные средства". Помощь ипотеке также оказывает рефинансирование кредитов через АИЖК и пр. Кроме того, поддержку рынку оказывают льготы и субсидии. Президент и премьер активно агитируют банки снижать ставки по ипотеке, чтобы сделать жилье доступней.