Поддержка для своих?

Последние инициативы российских властей по поддержке ипотеки вызвали критику международного рейтингового агентства Moody's. По мнению экспертов, поддержкой смогут воспользоваться прежде всего госбанки, в то время как позиции иностранных и частных банков ухудшатся.

Как сообщалось ранее, в этом году правительство запланировало выделение 250 млрд рублей на поддержку ипотеки, в том числе из средств Внешэкономбанка (ВЭБа) будет выделено 50 млрд рублей, 160 млрд рублей - из средств пенсионных накоплений и еще 40 млрд рублей - из Фонда национального благосостояния (ФНБ). Эти средства предполагается использовать для приобретения Внешэкономбанком ипотечных ценных бумаг банков, обеспеченных только новыми ипотечными кредитами. Причем рефинансироваться будут только ипотечные кредиты, выданные гражданам на приобретение жилья на первичном рынке, то есть в новостройках. Как ранее сообщал председатель правительства РФ Владимир Путин, программа должна стартовать в апреле. Причем максимальный размер стандартного ипотечного кредита планируется ограничить. В целом для России "потолок" должен составить 3 млн руб., а для Москвы и Санкт-Петербурга - 8 млн руб. Также премьер заявил, что первоначальный взнос быть не более 20% стоимости квартир.

Между тем, по мнению рейтингового агентства Moody's, новые требования госпрограммы по рефинансированию ипотеки за счет выкупа Внешэкономбанком ипотечных ценных бумаг ухудшат позицию российских негосударственных банков. Эксперты агентства полагают, что эти меры вычеркивают большинство ипотечных портфелей из госпрограммы. По оценкам агентства, доля ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройках составляет менее 20% от общего ипотечного портфеля российских банков, который на конец 2009 года насчитывал 1 трлн рублей ($33,3 млрд). Также эти требования негативно сказываются на российских ипотечных кредиторах, хотя и позитивно отражаются на строительном секторе, так как позволяют завершить многие "замороженные" стройки, отмечает рейтинговое агентство.

При этом госбанки (ВТБ 24, Газпромбанк, Сбербанк) менее подвержены новым изменениям на рынке ипотечного кредитования, чем банки с иностранным участием и частные банки. Агентство подчеркивает, что госбанки в силу своей близости с государством продолжают рефинансировать ипотечные портфели с помощью Внешэкономбанка. Например, в декабре 2009 года глава ВТБ 24 Михаил Задорнов сообщил, что Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и ВЭБ выкупили более 50% выпуска ипотечных ценных бумаг банка на 15 млрд рублей. ВТБ 24 также сообщил, что в 2010 году планирует выпустить ипотечные ценные бумаги на 30 млрд рублей, напоминает Moody's.

В свою очередь, позиция банков с иностранным капиталом и крупных частных банков, активно вовлеченных в ипотечный рынок, ухудшится в результате рефинансирования ипотеки за счет выкупа ВЭБом ипотечных ценных бумаг. По мнению рейтингового агентства, такие банки из-за несоответствия требованиям программы будут лишены возможности рефинансировать большую часть их ипотечного портфеля.

Moody's подчеркивает, что для многих банков с иностранным участием этот ограниченный доступ к ресурсам ВЭБа будет компенсирован доступом к долгосрочным ресурсам акционеров. При этом финансовое положение частных банков, имеющих большие ипотечные портфели, финансируемые за счет изменчивых краткосрочных депозитов, будет продолжать испытывать давление из-за низкой процентной маржи, сгенерированной ипотекой, и увеличивающимся уровнем неплатежей.

С другой стороны, напоминает Moody's, ВЭБу, как государственной управляющей компании, было позволено инвестировать пенсионные накопления в ипотечные облигации как бумаги с высоким кредитным качеством. В то же время, по мнению рейтингового агентства, банковские облигации, обеспеченные ипотекой исключительно для приобретения жилья на первичном рынке, совсем не обязательно соответствуют требованию низкого риска.

Вместе с тем, если отвлечься от интересов банков и представить, что реализация госпрограммы по поддержке ипотеки позволит снизить ставку по ипотечным кредитам, то в выигрыше однозначно окажутся россияне, до сих пор не имевшие возможности обзавестись собственным жильем. Как ранее заявлял В.Путин, предпринимаемые меры должны помочь коммерческим банкам выйти на уровень ставки по ипотечным кредитам 10-11% годовых. По его словам, при высоком уровне финансовой господдержки ипотеки у банков не будет оснований сохранять высокие ставки по ипотечным кредитам, составляющие в настоящее время порядка 14% годовых. "Ставки рефинансирования снижены, если мы сейчас еще в ипотеку направим 250 млрд (рублей), я не вижу оснований держать на уровне 14% ипотечную ставку", - заявлял ранее В.Путин. По его словам, именно снижение банковских ставок по ипотечным кредитам является целью дополнительного выделения правительством в этом году 250 млрд рублей. "Цель - не деньги туда направить, а добиться снижения ставок", - подчеркивал премьер. Он также ранее заявлял, что в ближайшие годы банки, которые пользуются государственной поддержкой, должны будут снизить ставку по ипотечным кредитам до 6% годовых.