"Три шага" рынка жилья

Представители власти и эксперты зачастую расходятся в оценке ситуации, сложившейся в строительной отрасли. Объединяет их только одно: "гордиев узел", который кризис завязал на шее ипотеки и строительного рынка в целом, надо срочно рубить. Главное, чтобы совпали интересы всех участников процесса - чтобы испуганное кризисом население потянулось за покупками квартир, строители перестали стоять насмерть за цены на жилые метры, а государство воплотило в жизнь озвученные лозунги по снижению ставок ипотечного кредитования. Если все совпадет, то строительные компании перестанут умирать, население начнет реализовывать свой отложенный спрос, а государство - пожинать плоды оживления рынка.

По всей цепочке сложного строительного процесса с оптимизмом прошелся генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман.

Важно отметить, что далеко не все строительные компании готовы умереть. По мнению руководителя Фонда содействия жилстроительству, озвученной в интервью газете "Ведомости", ситуация сложная, но не критичная. "Региональные компании продолжают работать, и я считаю, что общая ситуация будет разрешена", - уверен А.Браверман.

Напомним, что глава Минрегионразвития Виктор Басаргин, выступая на прошлой неделе на расширенном заседании коллегии своего ведомства, привел ужасающие факты. По его данным, "до 70% строительных компаний находится в предбанкротном состоянии, являясь, по существу, главными должниками банков". Некоторых, как показывают недавние события, банки уже начали прибирать к рукам.

Между тем решение проблем рынка, как считает А.Браверман, лежит на поверхности. Аргументы, приведенные главой фонда (а в целом и не только им), можно условно представить в виде программы по выходу из, казалось бы, тупиковой ситуации и дать ей название "три шага навстречу".

"Есть три стороны - население, застройщик и государство. Сейчас ситуация stand-by: застройщики пытаются удержать цену, население ждет обвала цен (которого, на его взгляд, не будет) и опасается недостроя. Государство могло бы проводить определенные действия быстрее, чтобы сдвинуть ситуацию с этой точки", - раскладывает пасьянс А.Браверман. Из исследований возглавляемого им фонда следует, что " если каждая из сторон сделает по шагу, проблема разрешится". Действия всех звеньев "цепочки" выглядят в его понимании следующим образом.

Первый шаг. Застройщики будут вынуждены плавно снизить цену - на 10-15%.

Второй шаг. Потребность населения в жилье никуда не делась, при этом деньги не имеют более привлекательного приложения, поэтому население будет направлять большую часть своих накоплений именно на покупку жилья.

Третий шаг. Снижение ставки по ипотеке до 14-16% с нынешних "запретительных" уровней в 19-20%. Это первоочередная забота государства. По оценкам А.Бравермана, основанным на проведенном опросе, при таком снижении ставки, спрос населения "возрастет кратно".

Если связанные одной цепью участники рынка начнут шагать в нужном направлении, то отрасль ожидает не иначе как бум. Спрос уже давно превышает предложение, но пока он находится в категории "отложенный".

Так что ожидает рынок? Из приведенных выкладок следует, что на сегодня в улучшение жилищных условий в 2009 г. готовы начать инвестирование 470 тыс. семей для приобретения 31 млн кв. м жилья. При этом в 2009 г. люди готовы купить примерно 18 млн кв. м. Причем 80% тех, кто готов инвестировать, планируют это сделать в III и IV кварталах.

Но если в ближайшее время не будет выставлено адекватное предложение, можно предположить резкий скачок цен, считает А.Браверман .

Ситуация с предложением складывается не лучшим образом. Во времена всеобщего кредитного голодания банки не дают кредитов ни на строительство, ни на достройку объектов. И все еще очень высоки цены на стройматериалы. Как решать проблемы знает глава Минрегионразвития.

По мнению Виктора Басаргина, "необходимо восстановить в кратчайшие сроки механизм кредитования отрасли банками, которые получили государственную поддержку своей ликвидности". Далее он называл ряд других мер, которые, по его мнению, могли бы содействовать реализации различных строительных программ, прежде всего направленных на ввод жилья. В частности, Минрегионом разработаны предложения по преодолению кризисных явлений в сфере производства строительных материалов, позволяющие снизить стоимость жилья за счет использования высокоэффективных стройматериалов на 30-40%.

Надо сказать, что снижение себестоимости строительства отнюдь не означает снижение цен, по которым это жилье продается конечному потребителю. По крайней мере это касается Москвы, где по оценкам Ассоциации строителей России (АСР) жилье подешевело с начала года всего на 1,8% и заметно превышает 100 тыс. рублей за квадратный метр.