Рынок жилья на пике падения

Цены на жилую недвижимость в столице снижаются все медленнее, и рынок готовится к стабилизации - в этом, несмотря на противоречивые данные, уверено большинство аналитиков. Правда, некоторые эксперты не исключают второго "дна", когда квартиры подешевеют до $2 тыс. за квадратный метр, то есть до уровня 2003-2005 годов.

Средняя стоимость квадратного метра в Москве сейчас, по оценке аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN), составляет $4,3 тыс. (без учета элитного и нетипового жилья). За минувшую неделю цены снизились в среднем еще на 0,8%. Панельные хрущевки предлагают по $3,9 тыс. за метр, типовую панель - по $4 тыс., современные высотки и кирпичные пятиэтажки продают за $4,2 тыс., квартиры в монолитно-кирпичных домах - за $4,8 тыс., сталинки - за $5,2 тыс. Рублевые цены, по данным Metrinfo.ru, за неделю опустились на 1,7% - до 143,6 тыс. руб. за метр.

В ARN на прошлой неделе зафиксировали рост долларовых цен на регулярном рынке (+0,4%); в бюро недвижимости "Агент 002" в начале апреля также отметили первое с октября подорожание вторички экономкласса (+1,2%). По статистике "Инком" уже по итогам марта средняя стоимость квадратного метра повысилась в валюте на 1,9% - до $6,1 тыс., и понизилась в рублях на 1,4%- до 211,4 тыс. руб. за квадрат. В Московской области на вторичном рынке цены выросли и в долларах, и в рублях - до $2,5 тыс.(+ 3,6%) и 86,4 тыс. руб. (+0,2%) за метр соответственно.

Темпы падения цен замедляются, и в ближайшие 1-2 месяца рынок стабилизируется, а еженедельная коррекция не будет превышать доли процента, говорят в IRN. В марте снижение долларовых цен на вторичном рынке сократилось более чем вдвое, отметили аналитики ARN, а более заметное падение цен в рублевом эквиваленте связано, в первую очередь, со снижением курса доллара.

Столичные новостройки, по статистике информационно-аналитического центра "Пересвет-Групп", в марте стали дешевле почти на 2% в валюте - до $5,2 тыс., и на 7% в рублях - 176 тыс. руб. за квадратный метр. Если в декабре цены на первичном рынке рухнули на 7% по отношению к ноябрю, а в январе коррекция составила 4,5%, то в феврале и марте снижение цен не превысило 2% в месяц, напомнили в компании. При этом скидки, как правило, при 100% оплате квартиры, достигают 10% и более. За 1-й квартал новое жилье в долларах стало дешевле на 7%, в рублях на фоне ослабления нацвалюты подорожало на 15%. В "Миан" говорят всего о 1,4% снижения рублевых цен по итогам марта (до 162 тыс. руб.) и минус 1,2% по итогам первых трех месяцев года. По всей вероятности, коррекция цен на новостройки близка к завершению, так как последние отклонения цен в большей степени обусловлены изменением качественного состава предложения, полагают в агентстве недвижимости.

При отсутствии резкого ухудшения экономических показателей, во 2-м квартале на рынке недвижимости сохранится стабильная ситуация, считают в "Инком". Наиболее востребованными остаются квартиры экономкласса ($4,4-4,9 тыс. за метр), в марте меньшей популярностью пользовался бизнес-класс, а платежеспособный спрос переместился за МКАД. Аналитики консалтингового центра "Миэль" констатируют, что в конце 1-го квартала рынок практически достиг своей низшей точки падения, после чего цены будут меняться минимально. В "Пересвете" уверены, что о стабильности и росте рынка говорить пока рано, но если в апреле-мае ситуация на рынке останется неизменной, то заметных движений на рынке не будет до осени.

По мнению экспертов "Миан", в ближайшей перспективе цены станут колебаться на 1-2%, как в положительную, так и в отрицательную стороны в зависимости от сегмента. Прибавить могут наиболее востребованные одно- и двухкомнатные квартиры в новостройках, тогда как многокомнатные продолжат терять в цене. На вторичном рынке коррекция продолжится, а объем предложения будет увеличиваться за счет квартир, владельцы которых из-за кризиса пойдут на ухудшение жилищных условий с целью получения доплаты. Прогноз ARN - снижение долларовых цен по итогам апреля еще на 2-5%. Однако для "запуска" рынка рублевые цены должны уменьшаться в несколько раз быстрее, добавляют специалисты центра, пока же темпы их сокращения заметно отстают от темпов падения покупательной способности.

В IRN ожидают, что к концу мая или чуть раньше цены на московское жилье остановятся на отметке $4-4,2 тыс. за метр (уровень стагнации 2007 года), и очередного спада или роста рынка не последует раньше, чем через 6-9 месяцев. При этом сотрудники центра не исключат, что если кризис будет прогрессировать, то цены на квартиры рухнут снова. В случае второй волны снижения следующим уровнем поддержки может оказаться $2 тыс. за метр. В пользу второго "дна" говорит то, что многие макроэкономические показатели, например, цены на нефть и курсы валют сейчас соответствуют уровню 2003-2005 годов. К состоянию 4-6 летней давности вернулась ипотека, кроме того, себестоимость строительства в условиях снижения цен на стройматериалы укладывается в $2 тыс. за метр.

Вместе с тем, если в ближайшее время страна начнет выходить из кризиса, квартиры дешеветь не будут, предупреждают в IRN. На руку росту цен играет дефицит предложения (в 2005-2006 годах именно по этой причине цены выросли в 2 раза), который будет увеличиваться из-за финансового кризиса и остановки проектов многими девелоперами. Кроме этого, количество квартир уменьшается за счет преобладания в структуре новостроек элитных или домов бизнес-класса. Также аналитики отмечают, что в отличие от 1998 года нынешний кризис привел к потере накоплений только части населения, и сохранившегося платежеспособного спроса может оказаться достаточно в условиях ограниченного предложения. Более того, на рынке недвижимости еще никогда не было двойного "дна", и даже после дефолта 1998 года цены снизились, как и сейчас, на 35%.

Редакция ИА "Финмаркет"