Новый налог на недвижимость беспощаден к Подмосковью и долгострою

Москва. 15 мая. FINMARKET.RU - Минфин решил, начиная с какого порога недвижимость во владении физлиц считает роскошью, и, следовательно, будет лишена налогового вычета по налогу на имущество. Налоговый вычет в виде стоимости 20 кв. метров получат только собственники жилого объекта - дома, квартиры, дачи - площадью не более 120 кв. метров. Владельцам более просторного жилья (а в Подмосковье это более половины всех загородных домов) придется платить налог с кадастровой стоимости всего объекта. В некоторых регионах такой "роскоши" - половина домов. А для всех строящихся сейчас частных жилых строений в стране, 120 метров - это величина "ниже среднего".

• В предложенном ранее варианте правительственного законопроекта, вводящего новый местный налог на недвижимое имущество физических лиц, предполагалось, что налоговый вычет в виде стоимости 20 кв. метров по каждому из жилых объектов смогут получить все собственники.
• В середине апреля на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова http://www.finmarket.ru/z/nws/hotnews.asp?id=3324459&nt=4&p=1&sec=0 было решено, что неправильно распространять эту льготу на всех домовладельцев. "Если у вас дом 1000 кв. метров, ну зачем вам 20 кв. метров вычитать?", - удивлялся тогда один из участников обсуждения. Но в результате льгот лишат владельцев и гораздо более скромного жилья.

Асоциальные 120 кв. метров

"Финмаркету" стало известно, что скидку по новому налогу получат только владельцы жилых объектов площадью до 120 кв. метров. Об этом предложении Минфина рассказал источник в аппарате правительства. Оно было отправлено накануне майских праздников Шувалову (от имени замминистра финансов Сергея Шаталова).

• Планка в 120 кв. метров будет установлена в федеральном законодательстве как минимальная, заверил "Финмаркет" источник в Минфине. Местные органы власти, в чьи бюджеты налог будет поступать в полном объеме, получат право своим решением поднимать максимум площади жилого объекта, владельцы которого будут обладать правом на вычет необлагаемых 20 кв. метров.
• Правда, Минфин будет относиться к этому, например, при распределении различных межбюджетных трансфертов, как к налоговым льготам, предоставленным муниципалитетами от своих щедрот. Следовательно, подъем необлагаемой планки выше общефедеральной грозит местным органам власти сокращением финансовой поддержки со стороны других уровней бюджетной системы.
• При выборе границы Минфин ориентировался на предложения ФНС, заверил источник в ведомстве Антона Силуанова.

Жилые объекты площадью более 120 кв. метров составляют менее десятой части от общего числа недвижимости, за которую сейчас платится налог на имущество физических лиц, подтвердил "Финмаркету" источник в ФНС.

• Доля квартир площадью более 100 кв. метров от региона к региону варьирует в пределах от 0,2% до 6%.
• Для индивидуальных домов эта доля существенно выше. В разных регионах от 10% до 54% частных домов попадают в диапазон от 100 до 250 кв. метров. Еще от 0,4% до 10% - это домовладения площадью свыше 250 кв. метров.

Однако есть регионы, где доля более крупных домов существенно выше:

• в Калининградской области свыше 15% находящихся на учете у налоговиков объектов - это дома площадью более 250 кв. метров;
• в Москве таковых почти четверть (правда, общее число частных жилых домов в столице крайне мало);
• в Ямало-Ненецком округе - 29%;
• в Московской области - свыше 36%.

Точных данных о доле домов площадью именно свыше 120 кв. метров не дает даже ФНС, но можно с уверенностью говорить, что в Подмосковье таких больше половины.

Причем размер частных домов для целей налогообложения будет учитываться, исходя из общей (не обязательно отапливаемой) площади домов, хотя и без учета отдельно стоящих сараев, гаражей и т.п. пристроек, пояснили в Минфине: "У нас учтена общая площадь объекта без разбивки жилая-нежилая, отапливаемая-неотапливаемая".

Вероятно, большинство граждан, строящих новые дома, будут считаться владельцами "роскоши".

По данным Росстата, средняя площадь вновь вводимого в стране жилья, которое население строит самостоятельно за счет собственных и заемных средств, составляет 133 кв. метра. Это значит, что более половины владельцев новых частных домов не смогут воспользоваться вычетом по налогу на недвижимость, если предложения ФНС и Минфина будут одобрены.

Налогоплательщиков фискально простимулируют

Заодно Минфин предложил усилить свой законопроект мерами, стимулирующими налогоплательщиков быстрее ставить на учет вновь построенные объекты недвижимости. Эти меры будут перенесены из действующего закона о земельном налоге:

• За участки, выделенные организациям под жилищное строительство, в первые три года земельный налог платится в двойном размере.
• Затем средства, уплаченные сверх обычной ставки, возвращаются или засчитываются налогоплательщикам за будущие периоды, если объект поставлен на госучет. Если после 3 лет регистрация не состоится, то платить придется в четырехкратном размере;
• За участки, выделенные физическим лицам под индивидуальное жилищное строительство, двойная ставка земельного налога начинает действовать через десять лет после выделения участка.
• Чтобы налогоплательщики не уклонялись от уплаты налога на жилье путем перерегистрации его на юридических лиц (те по-прежнему будут платить земельный налог и налог на имущество юрлиц, ставки которых выше, чем у налога для физлиц, но зато есть возможность амортизации стоимости основных средств), предлагается жилые объекты облагать примерно по одним и тем же правилам, вне зависимости от того, кто является их собственником - граждане или компании.

Полупустой кадастр

В ФНС обращают внимание, что главным препятствием для запуска нового налога на недвижимость с 2014 года является неполнота данных в кадастре.

• К 1 января 2013 года все бюро технической инвентаризации в регионах должны были передать имеющеюся у них информацию Росреестру. Однако до сих пор этого не произошло.
• До 40% уведомлений об уплате налогов ФНС рассылает, опираясь на данные БТИ. В 18 регионах этот показатель превышает 50%; в Архангельской области он составляет 75%; в Смоленской - 77%.

Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города"

"У нас в среднем по стране на человека сейчас приходится около 22 кв. метра жилой площади. В квартире 120 кв. метров по средней обеспеченности может проживать шесть человек. А в правительстве никак не связывают вычет с количеством проживающих. Хотя это и лучше, чем ничего. К тому же субъект Федерации может дать вычет многодетным вне зависимости от того, какова площадь жилья.

Не исключено, что сейчас все начнут шуметь, и на федеральном уровне нарисуют, что на ребенка - в любом случае вычет 20 кв. метров. Позаботятся о детях, но будет меньше доходная часть местного бюджета, меньше построят поликлиник и садов для тех же самых детей.

Напишут льготу в федеральном законе, будет меньше доходная часть муниципального бюджета, будут больше трансферты из федерального.

Льготы - это вопрос социальной справедливости. А почему только на детей, а не для пенсионеров или инвалидов?

Регионы должны сами выстраивать приоритеты. Для южных регионов более актуальной будет поддержка многодетных. А для Москвы, где доля пенсионеров постоянно растет, могут поддержать в первую очередь их".

Александр Дерюгин, директор Центра исследования региональных реформ Российской академии народного хозяйства и госслужбы при правительстве РФ

"Основная проблема - нет рыночной оценки большинства или очень большого количества объектов недвижимости. Фактически, она есть только в крупных городах, где реально есть рынок жилья.

Возможно, в некоторых случаях имеет смысл приравнять инвентаризационную и прочие используемые сейчас оценки вместо кадастровой. И использовать их при переходе на налог на недвижимость.

С другой стороны, если не вводить этот налог, то у нас никогда не будет рыночной оценки жилья.

Что касается вычетов и льгот, я бы самим регионам предоставил полное право решать, что облагать и какие льготы предоставлять, без установления минимумов на федеральном уровне. А то мы совсем не доверяем региональным властям, между прочим, пока назначаемым из центра. Можно подумать, что они так ненавидят свое население, что сдерут налогами три шкуры. А Федерация о населении заботится. Такой патернализм излишен. Пусть каждый регион решает этот вопрос сам".

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов

"Приобретя достаточно дорогую недвижимость, сейчас люди не понимают, но в перспективе у них может возникнуть существенная статья расходов, связанная с новым налогом на недвижимость. Пока это только как ожидание, но оно уже может выражаться в снижении спроса на определенную категорию недвижимости.

Главная проблема в связи с введением нового налога - не вполне корректное определение кадастровой стоимости и ставки налога. Кадастровая стоимость оказывается не приближенной к рыночной, а просто определяется сверху. Уже сейчас в Москве в отношении земли эта проблема существует. За счет изменения кадастровой стоимости земли в столице за короткое время фактически вдвое повышены ставки этого налога. В итоге в 30 раз за год вырос размер арендной ставки. То же самое может ожидать собственников в других регионах.

Мера по стимулированию регистрации вновь вводимых жилых объектов через повышенные ставки земельного налога на участки, выделенные под жилищное строительство, какого-то системного и предметного влияния на рынок не оказала. Сумма налога была не столь велика".