Налог на роскошную недвижимость: теперь удар и по среднему классу

Москва. 29 апреля. FINMARKET.RU - До недавнего времени правительственные инициативы подразумевали повышенное налогообложение только для богачей и их роскошного имущества. Но теперь звучат все более жесткие предложения: урезать социальные вычеты и ударить рублем по тем, кто проживает в неоформленном по правилам жилье.

В ходе прямой линии с народом президент Владимир Путин укорил правительство за то, что там "все не могут найти должного и нужного варианта внедрения этой системы (налога на роскошь - "Финмаркет") применительно к недвижимости".

Найти пока действительно не могут, но работают над этим. На состоявшемся в середине апреля совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова было решено усилить налоговую нагрузку на владельцев больших жилых апартаментов, рассказал "Финмаркету" источник в одном из ведомств, знакомый с поручением, данным по итогам совещания. Закон становится все жестче не только для собственников вилл и дворцов, но и для достаточно бюджетного жилья.

• До сих пор законопроект Минфина, который правительство готовится внести в Госдуму в ближайшее время, предполагал, что налог за жилые помещения будет браться с учетом вычета из налогооблогаемой базы 20 кв. метров в каждом из них. То есть, за квартиру в 33 кв. метра и дачу в 20 кв. метров собственник заплатит налог лишь с кадастровой стоимости 13 кв. метров в квартире.
• На совещании у Шувалова было решено, что в приведенном гипотетическом случае вычет вполне оправдан, так как речь идет о явно не самых богатых наших согражданах. "А если у вас дом 1000 кв. метров, ну зачем вам 20 кв. метров вычитать?", - удивлялся один из участников совещания, рассказывает другой его участник.
• Было решено установить верхнюю планку площади каждого из объектов недвижимости, по которому осуществляется вычет. Окончательное решение по этому вопросу еще не принято, но звучали цифры в 100-150 кв метров. То есть, владелец дома площадью 150 кв метров уже вынужден будет платить налог за все 150 метров.
• Фактически, это повышение ставки налога для определенной группы граждан – уже не самых богатых, а просто имеющих "домик в деревне".

В Белом доме также поручили подумать над тем, чтобы у недобросовестных собственников не было возможности снижать налоги путем перевода дорогой недвижимости на баланс юридических лиц. Налогообложение жилья, принадлежащего юридическим и физическим лицам, должно быть выравнено.

Еще одно новшество, которое может стать скандальным, если дело дойдет до реализации - новые методы работы с недвижимостью, которая не зарегистрирована должным образом.

В таких случаях непонятно, с кого взимать налог, так как формальный собственник не установлен. На совещании предложили решить вопрос как можно проще: кто в данный момент в доме или квартире проживает, тот пусть и платит. Если они платить не пожелают, то пусть доказывают в суде, что не являются собственниками, а всего лишь снимают или живут у родственников.

Как в суде доказывать, что ты не собственник недвижимости, которая формально ни у кого в собственности не находится, на совещании не обсуждалось.

Как до сих пор предлагалось определять ставку налога

Предложения Минфина, к которым могут прибавиться перечисленные выше инициативы, оформляются как правительственный вариант поправок ко второму чтению законопроекта, одобренного Госдумой в первом чтении еще в 2004 году. Ожидается, что закон будет принят в этом году.

С 2014 года муниципалитеты, готовые к нововведению, смогут переходить на новый налог. Переходный период закончится к 1 января 2018 года (если не будет продлен по причине совпадения с началом кампании по выборам президента). И тогда страна заживет по следующим законам:

• Жилые объекты, в том числе недостроенные, принадлежащие физическим лицам, будут облагаться по ставке не более 0,1% от их кадастровой стоимости.
• Для земельных участков максимальная ставка составит 0,3% от кадастровой цены.
• Здания, строения, сооружения, нежилые помещения, а также жилые объекты и все подобные объекты незавершенного капитального строительства, принадлежащие одному лицу и в сумме стоящие дороже 300 млн руб., станут облагаться по ставкам до 0,5% от их кадастровой стоимости;
• Столь же дорогая земельная собственность – до 1,5% от ее оценки по кадастру.

Конкретные размеры ставок будут определять муниципальные образования самостоятельно, так как этот налог будет полностью поступать в их бюджет. Муниципалы (а в обеих столицах – городские власти) получат право дифференцировать ставки в установленных федеральным НК пределах в зависимости от категории налогоплательщика (то есть могут быть льготы для социально незащищенных слоев населения), кадастровой стоимости, вида использования объекта или категории земель.

Чтобы у муниципальных властей (например, администрации поселка Барвиха) не было соблазна установить низкие ставки налога на дворцы и виллы (ведь в НК на федеральном уровне закрепляется только максимальный уровень ставок), для особо дорогих объектов недвижимости заготовлено отдельное правило. На частные объекты дороже 300 млн руб., устанавливается персональный тарифный диапазон: от 0,5% до 1,0% от кадастровой стоимости.

Предполагается, что кадастровая стоимость будет приближена к рыночной и окажется в несколько раз больше инвентаризационной, от которой сейчас берется налог на собственность физических лиц.

Для определения ставки, по которой надо брать налог, будет суммироваться вся недвижимость, принадлежащая налогоплательщику по всей России - это нужно на случай, если в сумме стоимость его недвижимости превышает 300 млн (тогда ему придется платить по в несколько раз большей ставке). На каком уровне будет сводиться информация о собственности налогоплательщиков, как ведомства разного уровня со всей России будут обмениваться информацией – неизвестно.

Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города"

"Кто будет определять, по какой ставке должен платить налог на имущество собственник объектов в разных муниципальных образованиях (по стандартным или повышенным) и где он должен платить налог, не обсуждалась. Мне кажется, ответа на этот вопрос нет.

Информация у налоговиков очень неполная. Многие права собственности не зарегистрированы в ЕГРП, созданном только в 1995 году. Когда-то, скажем, в советские времена на основании муниципального акта предоставили землю. Оформлять это право по новым правилам вам надо только при совершении какой-то сделки. Кроме того, у налоговых органов нет информации, кто является собственником недостроенных объектов. Масштабы этой проблемы просто неизвестны.

Отказаться от вычета 20 кв. метров по крупным жилым объектам, может быть, правильно. Это же социальный вычет. Если он будет предоставляться всем, то потеряет социальный смысл: помощь за счет бюджета получат те, кому она не нужна".

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов

"Вряд ли налоговые органы будут ходить и собирать налог со всех, кто проживает в неучтенной ими жилой недвижимости. Ясно, что у владельца любого здания должны быть исходно-разрешительные документы как минимум на землю – собственность, аренда и т.п. Они выдавались на чье-то имя. Если нет, то это объект незаконного строительства. Для борьбы с этими случаями можно вводить увеличенный налог на землю.

Скорее всего, именно к собственнику или арендатору земли стоит обращаться с вопросами по поводу неучтенных налоговиками объектов недвижимости. А человек, который не приобрел права на землю, не оформил строительство, несет существенные риски.

Выравнивание налогообложения физических и юридических лиц – мера крайне необходимая. Если для юридических лиц ситуация в налоговом смысле окажется лучше или хуже, чем для физических, может возникнуть множество параллельных схем. Проблема в том, что для юридических лиц переоценка имущества осуществляется с привлечением независимых оценщиков. Тогда надо по всей недвижимости выравнивать взаимоотношения.

Одна из проблем заключается в том, что как только объект перестает быть жилым и переводится в коммерческий, он тут же выбывает из базы муниципалитета: налог на имущество юридических лиц уходит в региональные бюджеты. От этого надо непременно избавляться в рамках межбюджетных отношений".

Виталий Можаровский, партнер юридической фирмы Goltsblat BLP

"Выравнивание в налогообложении физических и юридических лиц обязательно потребуется. Сейчас юрлица платят налог на имущество не по кадастровой, а по балансовой стоимости, причем это имущество ежегодно амортизируется. А квартиры в сталинке на Кутузовском проспекте все время дорожают. Тенденции разнонаправленные.

Сейчас до 95% имущества физических лиц – это жилье. Но особенно в Москве на частных лиц записано уже немало объектов коммерческой недвижимости: в целях упрощения налогообложения, более выгодных условий оформления сделок купли-продажи.

Но при выравнивании возникает даже административный вопрос: налог на имущество физических лиц – муниципальный, а юридических – региональный. Встает проблема льгот: в крупных регионах крупным инвесторам традиционно предоставляются налоговые льготы по налогу на имущество. Если эти льготы будут потеряны, то вновь встанет вопрос о непредсказуемости российского законодательства, об ухудшении инвестиционного климата.

Целую волну судебных дел, я гарантирую, вызовет переход на взимание налога с кадастровой стоимости. Уже сейчас нередки случаи, когда кадастровая стоимость, особенно, земли, многократно превышает ее рыночную стоимость".

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп"

"Уже сейчас кадастровую стоимость подтягивают к рыночной. В наибольшей степени изменения в части налогообложения коснутся недвижимости, которая расположена в центральной части города, то есть элит- и бизнес-класса. Учитывая, что текущая кадастровая и рыночная стоимость в центре, например, Москвы, далеки друг от друга, именно в данных районах кадастровая стоимость повысится наиболее существенно. Соответственно, для объектов, расположенных в районах с высокой рыночной стоимостью, пользующихся большим спросом, налоговая нагрузка может вырасти не в три, а в пять и более раз.

На стоимости жилья, я думаю, это никак не отразится. На вторичке часть клиентов попытаются переложить свои затраты на потенциальных покупателей и поднять цены. Но учитывая, что покупательская способность у нас сейчас низкая, аргументов для существенного роста цен нет. Рост налоговой нагрузки отразится в большей степени на рынке аренды. Собственники наверняка станут перекладывать свои затраты на плечи арендаторов.

Что касается инвестиционных сделок, совершаемых на начальной стадии строительства, то их доля не изменится. Дело в том, что налоговые обязательства возникают после оформления права собственности. Если ты покупаешь квартиру на начальной стадии строительства, то пока не оформишь ее в собственность, налог не платишь. Поэтому инвесторы просто будут стараться зафиксировать прибыль и сбрасывать инвестиционные квартиры до оформления их в собственность".