Девелоперы хотят забросать рынок квартирами по 2 млн рублей

Москва. 2 ноября. FINMARKET.RU - Жилищный вопрос, несмотря на громкие презентации планов властей, не стал ближе к решению. Государство, написав пару-тройку программ по доступному жилью, фактически умыло руки, почти полностью отстранившись от процесса его строительства и оставив россиян один на один с ипотекой. Спрос на жилье растет вместе с объемами кредитования, а предложение доступного жилья остается на низком уровне.

Чтобы решить жилищный вопрос нужно построить реальные десятки миллионов квадратных метров доступного жилья. Застройщицам такая задача кажется вполне решаемой - нужно только вернуться к советской практике массовой типовой застройки, с гарантиями выкупа построенного жилья и режимом наибольшего благоприятствования к инвесторам - такого же, как к нефтяникам и газовикам с их новыми проектами добычи.

Но экспертам рынка недвижимости такой план кажется утопией - у населения не хватит доходов на массовые закупки жилья, а у государства - духа на то, чтобы освободить строительство от бюрократических "довесков".

По оценкам экспертов компании "Миэль Девелопмент", в Московском регионе доступным жилье будет в том случае, если однокомнатная квартира будет стоить не более 2 млн рублей. На данный момент средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Москве составляет 6 млн рублей, в Московской области - 3,3 млн рублей.

Но предложение экономкласса катастрофически сужается. Если 2007 году на вторичном рынке Москвы доля такого жилья составляла 47%, то в 2012 году - 35%, на вторичном рынке Подмосковья: 50% - в 2007 году, 34% - в 2012 году.

Существующий спрос на недвижимость в Москве и Московской области сможет "съесть" от 15 до 20 млн кв. м доступного жилья в течение трех лет, считают в компании.

Как насытить рынок дешевым жильем разъясняет руководитель департамента консалтинга компании "Миэль Девелопмент" Алексей Буреломов.

"Сегодня рынок недвижимости находится в относительно пассивном посткризисном состоянии. Оживить рынок сможет большое количество недорогого жилья. Нужны миллионы квадратных метров доступного жилья в комплексной застройке со школами, детскими садами, больницами.

Чтобы удовлетворить массовую потребность в доступном жилье, государство может использовать давно проверенные методы:

• Для повышения доступности жилья при сохранении интересов подрядных организаций необходимо снизить себестоимость жилья.
• Для этого надо предоставить особые условия застройщикам: выделить бесплатные участки, ввести льготную налоговую политику, гарантировать выкуп недвижимости населением, установив верхнюю границу стоимости жилья.
• Районы с доступным жильем государство должно обеспечить технической и социальной инфраструктурой. В таком случает будут снижены издержки застройщиков, а значит, и стоимость недвижимости.
• Строительство доступного жилья должно вестись централизованно. Должен быть разработан оптимальный проект, как это делалось в советское время.
• В конце концов, государство может обязать застройщиков приобретать строительные конструкции у определенных заводов, работу которых необходимо поддержать. Предоставляя определенные льготы, доброжелательно относясь к застройщикам, государство будет развивать отрасль, а население получит доступное жилье.
• Покупателям государство должно предоставить социальную ипотеку, то есть не грабительскую, а с посильными процентными ставками, а также выступить гарантом по ипотечным выплатам.
• При этом у населения должны быть варианты приобретения недвижимости: за наличные, в кредит, рассрочку, ипотеку.
• Увеличение оборотов в сфере доступного жилья активизирует работу в других областях рынка недвижимости, получит импульс работа кредитных организаций, инвестиционно-строительного комплекса

.

Что мешает реализации этих планов? Если посмотреть на объемы ввода на рынок муниципального и коммерческого жилья, то станет ясно, что государство практически не занимается строительством. Конечно, мы не должны вешать на государство такой тяжелый груз, как выкуп всей недвижимости и ее передачу в муниципальный наем. Было бы достаточно льготных программы для застройщиков и потребителей".

Сергей Жарков, заместитель руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН)

"Корень проблемы лежит не только в объемах строительства. Очень многое зависит от состояния экономики. Пока у большинства населения не будет достаточно доходов, проблему снижением цен мы не решим.

Здесь важно, чтобы государство приняло рад шагов, направленных на кардинальное снижение стоимости строительства. Речь идет о прокладке дорог, коммуникаций, подготовке территорий для строительства, за которую отвечают власти.

Сейчас же многое вешается на инвестора. В частности, последних заставили строить в первую очередь объекты соцкультбыта, а лишь потом жилья. В ряде случаев инвесторы так и не успели построить его, а контракты с ними были расторгнуты.

Не способствует доступности жилья и закладывание в себестоимость его строительства тех же объектов соцкультбыта.

Фактически получается, что, с одной стороны, мы провозглашаем направление на доступность жилья, с другой - вводим новые нормативы, которые усложняют жизнь инвесторам.

Так что серьезно говорить о снижении инвестиционной себестоимости жилья, а значит, о его доступности, пока не будут решены проблемы в комплексе, не приходиться.

Выход в большей степени видится в формировании, в том числе и государством, рынка арендного жилья".