Ипотека: три шага к счастью

Москва. 22 июля. FINMARKET.RU - Власти указали ипотеке цели, прописав их в стратегии ипотечного жилищного кредитования в России до 2030 года. Стратегия, утвержденная правительством, ставит целью обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60% российских семей.

Стратегию предполагается реализовать в три этапа.

На первом этапе (2010-2012 гг.), как заявлено в стратегии, рынок ипотеки начнет восстанавливаться и к концу этого периода ключевые показатели достигнут или превзойдут докризисные значения. В этот период планируется восстановить доверие к рынку ипотечного жилищного кредитования заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулировать жилищное строительство с помощью развития механизмов кредитования под залог недвижимости и поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке. Предполагается, что к концу первого этапа доля семей, которым будет доступно приобретение жилья под залог недвижимости, достигнет 23%.

Доля сделок с ипотекой на рынке жилья составит 20%, объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов составят 490 тыс. кредитов в год. Доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%. Уровень просроченной задолженности начнет постепенно снижаться благодаря решению проблем кризисных лет и наращиванию портфеля новых качественных кредитов.

Второй этап (2013-2020 гг.) прописан исходя из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования снизится.

Основной задачей будет формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования. К концу второго этапа предусматривается полностью сформировать сегменты найма жилья и строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан.

Планируется, что к концу 2020 года доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на рынке снизится до 6% годовых при условии, что уровень индекса потребительских цен составит 4% годовых, а средний срок кредитов увеличится до 30 лет.

До 70% рынка ипотеки должно будет фондироваться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в том числе с привлечением зарубежных инвесторов. Доля ипотеки в ВВП составит около 10-12%, что сравнимо с текущим показателем большинства стран Восточной Европы (Болгария, Чехия, Венгрия, Словакия и Словения).

На третьем этапе (2021-2030 гг.) рынок ипотеки приблизится к насыщению: доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет 60%. Основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений.

В этот период возможно появление других типов кредитов под залог жилых помещений на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, в том числе на цели повышения образования, улучшения здоровья и обеспечения материального благополучия после выхода на пенсию.

Основная миссия по исполнению стратегии возложена на Внешэкономбанк и Агентство по ипотечному жилищном кредитованию (АИЖК). Хотя, как указывается в тексте стратегии, "до начала кризиса в 2008 году предполагалось, что доля ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в рынке ипотечного жилищного кредитования постепенно должна была снижаться".

Начинаем ускоряться

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в августе может согласовать условия программы выкупа облигаций банков, обеспеченных пулами ипотечных кредитов, которые выданы на покупку жилья на вторичном рынке, сообщила исполнительный директор по операционной деятельности АИЖК Наталья Кольцова журналистам.

"АИЖК хочет предложить программу, аналогичную программе Внешэкономбанка", - сказала Н.Кольцова, отметив, что АИЖК с помощью этой программы, в отличие от ВЭБа, будет поддерживать рынок вторичного жилья, а не рынок новостроек. "До конца августа эта программа может появиться", - сказала она.

В рамках этой программы агентство может выкупить бонды общим объемом 17-18 млрд рублей. По словам Н.Кольцовой, для финансирования этой программы АИЖК может использовать в том числе рыночные источники, в частности, собственные облигации.

В рамках программы АИЖК может появиться возможность для банков получить промежуточное финансирование в процессе подготовки секьюритизации, так называемое warehouse financing.

Вопрос о предельном уровне ставки таких кредитов пока обсуждается. Максимальная ставка по ипотечным кредитам, которые подлежат секьюритизации по программе Внешэкономбанка, составляет 11% годовых.

Внешэкономбанк сообщил в среду, что одобрил все заявки, полученные им от восьми банков и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, на участие в программе по стимулированию строительства доступного жилья и ипотеки, сообщил заместитель директора департамента инвестиций и финансового консультирования "ВЭБ Капитала" Илья Беляев журналистам.

В рамках этой программы ВЭБ будет выкупать ипотечные облигации банков, обеспеченные кредитами на покупку вновь построенного жилья. Сумма полученных от банков заявок превышает 130 млрд рублей. Последней была одобрена заявка Сбербанка на 30 млрд рублей.

Как сообщалось ранее, Газпромбанк подал заявку на выкуп у него облигаций общим объемом 30 млрд рублей, банк "Уралсиб" - 20 млрд рублей, Ханты-Мансийский банк - 7 млрд рублей, Инвестторгбанк - 6 млрд рублей, КБ "Восточный" - 6 млрд рублей, ВТБ 24 - 5 млрд рублей, Банк жилищного финансирования - 2,5 млрд рублей.

АИЖК подало заявку на выкуп облигаций с госгарантиями объемом 25 млрд рублей.

Наблюдательный совет ВЭБа в марте этого года одобрил механизм рефинансирования ипотечных кредитов путем инвестирования средств накопительной части трудовой пенсии и собственных средств ВЭБа в облигации с ипотечным покрытием. Всего в рамках этой программы планируется инвестировать 250 млрд рублей.

Банки смогут сформировать пулы ипотечных кредитов в рамках этой программы в течение 2010-2011 годов и осуществить секьюритизацию кредитных портфелей до конца 2011 года.

От депрессии к развитию

В аналитическом центре Русипотеки уже отмечают, что политика ипотечных банков повернулась от депрессии к развитию. В частности, как указывается в обзоре, начало лета прошло под знаком дальнейшей либерализации условий ипотечного кредитования. Банки продолжают снижать процентные ставки по кредитам, набирают силу тенденции по снижению первоначального взноса и комиссии за выдачу кредита - вплоть до ее полной отмены.

Появились первые практические результаты государственных программ по поддержке ипотечного рынка. Банки начали подавать заявки на участие в программе по стимулированию строительства доступного жилья и ипотеки Внешэкономбанка. Ипотечное страхование, которое стремится развивать АИЖК для повышения доступности ипотеки за счет снижения первоначального взноса, из стадии обсуждения перешло в стадию внедрения.

Борьба за клиента становится не менее ожесточенной, чем до кризиса, в ход пошли приемы, которые раньше нельзя было даже вообразить. Тон, как и положено, задают лидеры рынка. Некоторые из них даже объявили о полной отмене комиссий для получателей ипотечных кредитов.

Сбербанк одним из первых полностью отменил комиссию для получателей ипотечных кредитов. Ставка по кредиту стала единственным параметром, определяющим стоимость заемных средств для клиента. Такое, как подчеркивается в обзоре Русипотеки, на российском ипотечном рынке наблюдалось впервые. Вслед за Сбербанком об отмене комиссий за рассмотрение кредитной заявки и единовременного платежа за выдачу кредита объявил Россельхозбанк. ВТБ 24 не берет комиссии за выдачу кредитов по программе "Ипотека с государственной поддержкой". Райффайзенбанк снизил комиссию за выдачу кредита на любые цели под залог имеющейся квартиры. Банк "ДельтаКредит" в рамках акции отменил комиссию за выдачу ипотечных кредитов в рублях. АМТ Банк в рамках акции снизил размер комиссии за выдачу ипотечных кредитов.

Улучшение ситуации на рынках капитала сделало возможным повсеместное снижение ставок среди сколько-нибудь серьезных игроков рынка, указывают в Русиоптеке. С января 2010 года в снижении ставок были замечены, в частности, Россельхозбанк, Райффайзенбанк, Абсолют Банк и Альфа-Банк, Нордеа Банк, банк "Возрождение", ЮниКредит Банк.

Стабилизация на рынке жилья способствует изменению в отношении банков к первоначальному взносу по ипотеке, тенденция к снижению набирает силу. Как отмечается в обзоре Русипотеки, выдавать ипотечные кредиты при первоначальном взносе меньше 30% согласны АМТ Банк, Райффайзенбанк, "ДельтаКредит" (начиная от 20%), Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Газэнергопромбанк, Нордеа Банк, банк "Еврофинанс", Абсолют Банк, МКБ, Росбанк, Связь-Банк, ЮниКредит Банк, банк "МИА", БСЖВ и банк "ЖилФинанс". По специальной программе для молодых семей с детьми Сбербанк снизил размер первоначального взноса до 15%. Такая же минимальная величина первоначального взноса установлена по базовым ипотечным программам Россельхозбанка, Банка Москвы и РосЕвроБанка.

Одновременно со смягчением условий ипотечного кредитования банки стремятся усилить сближение с потребителем, активно открывая консультационные пункты и специализированные ипотечные центры для своих клиентов.

Восстановление экономики и доходов населения делает банки менее требовательными по отношению к заемщикам. В последнее время все чаще встречается разрешение подтверждать доходы для оформления ипотечного кредита не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и по форме банка. Банки-партнеры АИЖК продолжают декларировать, что кредиты предоставляются только на приобретение жилья для собственного проживания. В то же время, практика показывает, что многие из них проявляют чисто формальный подход к этому вопросу.

За рисками присмотрят

Достижение целей будет сопровождаться определенными рисками, на что и указывается в стратегии. Для профилактики возможных рисков на рынке ипотечного жилищного кредитования АИЖК создана дочерняя компания - ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов". Эта структура, как указано в стратегии, обеспечивает разработку и внедрение антикризисных мер, направленных на поддержку заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, и смягчение тем самым социальной напряженности в регионах России путем предотвращения массового обращения взыскания на жилые помещения (предмет ипотеки) из-за невозможности со стороны ипотечных заемщиков исполнять свои обязательства по ипотечному жилищному кредиту (займу).

В целях поддержки заемщиков, взявших кредит и испытывающих проблемы с его погашением предполагается продолжить программу реструктуризации ипотечных кредитов заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, на постоянной основе (по кредитам, где заложенное жилье является единственным для заемщика или залогодателя), а также постоянно совершенствовать инструменты оказания помощи таким заемщикам в целях снижения социальной напряженности. Предполагается обеспечить внедрение в практику банковского ипотечного жилищного кредитования обязательств кредиторов по предложению заемщикам изменений условий кредитного договора (пролонгации или реструктуризации) по согласию сторон до обращения в суд, что позволит снизить количественную нагрузку на суды и одновременно дать заемщикам возможность восстановить платежеспособность. Также предлагается продолжить реализацию специальных мер поддержки наиболее уязвимых категорий заемщиков, в том числе в моногородах, и прочие меры.

Стоит отметить, что в стратегии прописаны исключительно цели и меры, которые помогут их достичь, а отнюдь не прогнозы. Пока же АИЖК изменило свой прогноз по объему выдачи ипотечных кредитов в сторону повышения в текущем году. По данным агентства, к концу 2010 года в стране будет выдано ипотечных кредитов на сумму 320-360 млрд рублей. Ранее прогнозировалась выдача ипотеки в объеме 280-320 млрд рублей.