"Цивилизованный" квадратный метр

Москва. 7 мая. FINMARKET.RU - До конца текущего года, да и в перспективе двух лет не стоит ожидать роста цен на жилую недвижимость до докризисных уровней, считают эксперты. Цены и так задраны выше возможностей среднестатистической российской семьи. И в целом рынку не хватает цивилизованности, но решить этот вопрос в обозримом будущем вряд ли возможно.

Ценовые тренды рынка жилой недвижимости, справедливая стоимость квадратных метров и кто вообще покупает их по заоблачным ценам, а также другие актуальные вопросы рынка стали в центре внимания онлайн-конференции, организованной компанией "Финам".

Сколько должен стоить метр

Так сколько должен стоить "справедливый" квадратный метр и как быстро он подорожает до докризисных уровней? Этот вопрос волновал многих участников конференции.

В столице жилье эконом-класса должно стоить не выше 80-85 тыс. рублей за кв. метр, а в большинстве российских регионов - не выше 35-40 тыс. рублей за кв. метр, считает генеральный директор аналитического агентства недвижимости Rway Александр Крапин.

Глас народа, на чьи вопросы и отвечали приглашенные спикеры, был более жестким: "при средней зарплате в 15 тысяч рублей и ставке по ипотечному кредиту менее 10% цена квадратного метра и вовсе должна составлять 25-30 тыс. рублей". Некоторые российские регионы вполне соответствуют заявленным экспертами уровням.

По данным Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, за апрель 2010 года рост цен предложения на жилье в России на вторичном рынке составил в среднем 0,5% в рублях. Такой результат получили специалисты по результатам исследования динамики цен на жилье в 32 больших и средних городах страны. При этом рост цен в апреле оказался максимальным за первые четыре месяца 2010 года.

С начала года рост цен на жилье в среднем по 32 городам составил 0,9%, что существенно ниже уровня инфляции. Таким образом, реальный уровень цен продолжает снижаться. Однако ситуация сильно зависит от масштабов города и локальной экономической ситуации в регионах. Цены растут, прежде всего, в крупнейших городах.

Так, в Москве с начала года рост цен в рублях на вторичном рынке составил 2,5%, из которых на апрель пришелся 1,1% роста. В итоге - 141 тыс. 569 рублей за квадрат. По другим данным, например, "Индикатора рынка недвижимости" (IRN.ru), цены на жилье в столице перевалили за $4,3 тыс.

$6 тыс. в этом году - фантастика?

Участников конференции живо интересовало, могут ли цены на жилую недвижимость в Москве достигнуть докризисного уровня уже в конце этого года. Эксперты заверили, что такой вариант развития событий крайне маловероятен.

Так, по мнению аналитика УК "Финам Менеджмент" Максима Клягина, достижение докризисных уровней даже в столичном регионе в лучшем случае можно ожидать только в перспективе следующих двух лет. Если исходить из самых оптимистичных расчетов.

Как считает Александр Крапин, вероятность достижения в текущем году докризисного уровня (а это, напомним, $6 тыс. за квадратный метр), в рублях - ничтожно мала, в других валютах - чуть выше. "В целом - крайне маловероятное событие", считает руководитель RWAY.

Хотя, не исключает Александр Крапин, рост цен предложений возможен в течение нескольких месяцев. Но маловероятно, что в текущем году наиболее обеспеченные домохозяйства поддержат этот рост своими инвестициями на рынке жилья эконом-класса.

По его словам, у остальных групп населения нет возможности приобретать жилье, если не менять регион своего проживания, отдавая предпочтение менее дорогостоящим по стоимости жилья местам. С большой степенью вероятности, в таких регионах есть сложности с рабочими местами на приемлемых условиях.

Метры только для богатых

Но если на рынке нет массового покупателя, то кто получает ипотечные кредиты и приобретает жилье, задались вопросом участники конференции из народа? По данным ЦБ, в первом квартале 2010 года банки выдали в два раза больше ипотечных кредитов по сравнению с тем же периодом прошлого года. В Москве доля таких кредитов превысила докризисный уровень.

Как отметил Александр Крапин, на рынке всегда есть платежеспособные домохозяйства, способные приобретать жилье по ценам, существенно превышающим уровень справедливой цены, рассчитываемой по общепринятым в мире методикам. Но для массовости подобных операций нужны необходимые условия.

Судя по ответам главы RWAY, на цены рынка недвижимости может влиять взяткоемкость государственных чиновников. "По сведению Федеральной антимонопольной службы, на проведении аукционов только на взятках чиновникам государство ежегодно теряет 700 млрд рублей. Несложно подсчитать, что при средней по стране стоимости жилья в размере 35 тыс. рублей за кв. метр эта сумма эквивалентна 20 млн кв. метров жилья, то есть примерно одной трети ежегодных вводимого объема жилья за последние 2 календарных года", - указал эксперт.

Достаточно очевидно, что брать ипотечные кредиты в настоящее время могут только очень обеспеченные и уверенные в завтрашнем дне люди, заключил Александр Крапин.

У такой точки зрения нашлись противники. В качестве контраргумента участник конференции, несогласный с тем, что "вся соль во взятках чиновникам", указал, что есть "много других инструментов инвестирования более ликвидных и менее рискованных, и не обязательно внутри страны".

Цивилизованный облик метра будет не скоро?

Та как же придать ценам на жилье цивилизованный уровень? Некоторые ограничения, которые присутствуют на цивилизованном рынке жилья, было бы полезно применить и к нашему рынку. "Да, не всем понравится. Но чтобы много зарабатывать, нужно много и продуктивно работать, а не "отжимать" сверхприбыли, чем занят этот бизнес сейчас", - считает один из участников конференции,

Так какие меры "цивилизации" рынка предлагаются? Рынок, во-первых, ограничен ценой стомесячной аренды (дороже покупать экономически нецелесообразно), во-вторых - средней зарплатой наемных работников в регионе (цена одного квадратного метра с полной отделкой не превышает 0,9 среднемесячной зарплаты рабочего).

Это пока из области недостижимого. "Эксперты говорят о подобных проблемах уже давно. Вероятность принятия подобных решений существует, но сроки пока не определены", - говорит генеральный директор Rway.

Но, как считает А.Крапин, есть вероятность того, что власть создаст на инвестиционно-строительных рынках "правила игры", которые заставят профессиональных участников рынка работать от оборота, а не от маржи. Если раньше стратегией было "строить мало и продавать дорого", то в настоящее время для государства более эффективной является стратегия "строить много и продавать много". Это ориентация на эконом-класс и массовое строительство, подчеркивает эксперт.