Недвижимость: настоящее и будущее

Москва. 24 декабря. IFX.RU - 2009 год оказался кошмаром для российских девелоперов. На фоне экономических проблем спрос на недвижимость в стране в целом и в Москве, в частности, упал. Впрочем, тяжелый год подходит к концу. Аналитики подводят итоги по рынку жилья и строят прогнозы на будущее. Холдинг "Миэль" в этом вопросе весьма оптимистичен. Его эксперты ожидают, что уже в 2010-м финансирование строительной отрасли и ипотечное кредитование возобновятся "в сопоставимых с докризисными объемах".

Новостройки подешевели

На первичном рынке Москвы сегодняшний спрос уже фактически реализован. То есть, покупатели практически выбрали с рынка все жилье в стадии завершенного строительства, констатируют аналитики холдинга "Миэль".

Причем сегодняшний "входной билет" для нового строительства по себестоимости, дешевле "докризисного" (проще говоря, цены на стройматериалы существенно снизились).

Это дает возможность новым проектам стартовать с более низкой ценой, чем проектам, находящимся сейчас на разных стадиях реализации, и дорожающим по мере завершения строительства.

Соответственно, этот фактор в будущем году даст эффект удержания средней цены, и не позволит ей расти вверх. Это будет характерно и для эконом-, и для бизнес-класса.

"Вторичка": слишком много квартир

На вторичном рынке в уходящем году объем предложения квартир продемонстрировал свои максимальные значения, полагают в "Миэле". Такого количества объектов - более 45 тыс. квартир - на московском рынке еще не было (для сравнения, в начале 2008 года в предложении находилось не более 20 тыс. квартир). Одним из главных трендов 2009 года стало увеличение доли альтернативных сделок.

Еще одним событием можно считать то, что не сбылись некоторые прогнозы по выбросу на рынок большого количества дефолтных квартир. "Во многом это связано с тем, что ипотека изначально представляла собой достаточно взвешенный продукт, - считает гендиректор "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов.

Загородный дом - чем меньше, тем лучше

Один из наиболее важных аспектов загородного рынка в 2009 году - это изменение характера предложения. Если еще год назад покупатели почти не рассматривали земельные участки площадью 6-8 соток, предпочитая участки размером 10-15 соток, то сейчас небольшие участки - самый востребованный товар, отмечает управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

Подобная ситуация наблюдается и с площадью домов. До кризиса предложений домов площадью 150 кв. м фактически не было. То же самое можно сказать и о таунхаусах. Отношение к ним было скептическим - маленькая площадь, небольшой земельный участок. Однако как показывает практика - небольшие дома сегодня один из наиболее востребованных продуктов.

Изменился и подход к формированию девелоперских проектов. Снизилась их доходность, приблизившись к европейским стандартам, признают аналитики "Миэль". Если "докризисная" рентабельность составляла 30-40%, то сейчас она составляет 10-15%. Цена на недвижимость снизилась в среднем почти на 40% по сравнению с "докризисным" уровнем.

Офисы весной и осенью

Рынок коммерческой недвижимости, который, как известно, принял главный удар финансового кризиса, в следующем году будет носить ярко выраженный сезонный характер. Наибольшую активность рынок будет показывать весной и осенью, как это свойственно посткризисным годам, полагает директор "Миэль-Коммерческая недвижимость" Юрий Тараненко.

Тенденции роста спроса на аренду и покупку объектов различного назначения и активности собственников приведет к увеличению количества сделок, полагает эксперт. Его прогноз по росту рынка достаточно оптимистичен - в пределах 10-12%. Рост цен в 2010 году возможен, прежде всего, в формате street-retail (малых торговых помещений, встроенно-пристроенных и т.п.) а также, малых и средних офисных площадей.

Смотрим в будущее

Эксперты холдинга "Миэль" уже в следующем году ожидают перемен к лучшему как для строительных компаний, так и для потенциальных покупателей жилья. Аналитики полагают, что финансирование строительной отрасли, фактически схлопнувшееся в период кризиса, будет оживать.

"Сейчас готовность к финансированию в большей степени демонстрируют коммерческие банки, а вслед за ними уже начинают подтягиваться и банки с государственным участием", - говорит председатель Совета Директоров холдинга "Миэль" Григорий Куликов.- Так что, развитие финансирования отрасли - главное, что я ожидаю от будущего года".

При этом малоэтажное строительство в стране может получить более высокое развитие по сравнению с предыдущими годами. Доля малоэтажного жилья, жилья мультиформатной, комплексной застройки будет расти, считает гендиректор "Миэль-Инвестиции в регионы" Алексей Пашкевич.

Возрождение ипотеки

По мнению специалистов, российская ипотека, пережившая в 2009-м году инфаркт, восстанавливается. Эксперты холдинга "Миэль" ожидают, что в следующем году рынок ипотеки сможет возобновиться в объемах, "сопоставимых с докризисными".

"Есть все основания полагать, что в следующем году ипотека будет возрождаться", - отмечает А.Шленов.

Робкие признаки улучшения самочувствия ипотеки можно обнаружить и в конце года текущего.

По данным компании "Кредитмарт", ставки по ипотечным кредитам начинают опускаться. В декабре среднерыночная ставка по ипотечным продуктам составив 17,58%, что на 0,48 процентного пункта (п.п.) ниже, чем в ноябре 18,06%. По сравнению с началом года (18,22%) ставка по кредитам в рублях опустилась на 0,64 п.п.

Ставка по жилищным кредитам в долларах в декабре снизилась на 0,85 п.п. и составила 14,36%. По сравнению с январем (14,49%) снижение ставки составило 0,13 п.п.

Цены: ни туда, ни сюда

Цены на жилую недвижимость в 2010 году будут находиться в умеренно стабильном состоянии. "Резкого роста или падения не предвидится; колебания цен будут осуществляться в диапазоне 5% от среднемесячной цены конца года, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Это будет характерно и для первичного, и для вторичного рынка", - утверждает Владислав Луцков гендиректор "АКЦ "Миэль".

Отметим, что коридор колебаний цен на жилье, заданный экспертами холдинга весьма широк. Как сообщалось, аналитики агентства Doki, полагают, что в конце 2009 года и январе 2010 года цены на московское жилье немного подрастут (в январе в среднем на 0,9%-1,5% в зависимости от класса жилья).

По мнению специалистов Doki, экономических предпосылок для роста цен пока нет. И уже в феврале расчеты агентства предрекают серьезное снижение цен, а дальше почти 7 месяцев стагнации. Зато на осень 2010 года должен прийтись пик активности спроса, причем кардинально изменившегося, и рынок наконец продемонстрирует более уверенные показатели роста.